Jaren negentig kantoorgebouw krijgt complete makeover


  General

 

Een ‘HPP network story’

Het komt in de praktijk niet vaak voor maar in Voorburg wel: drie HPP-partners die gezamenlijk bij één project zijn betrokken. Een unieke casus dus. En een al even bijzondere uitdaging: een leegstaand kantoorgebouw uit de jaren negentig van de vorige eeuw ontwikkelen tot aantrekkelijk woongebouw. Inclusief een aanpak van de openbare ruimte. Opdrachtgever De Maese Woningen, ontwerper KuiperCompagnons, investeerder Holland Immo Group en bouwer Cordeel leveren een knap staaltje werk af dat een heel gebied een impuls geeft.

Wie de oude foto’s van het kantoorgebouw aan het Burgemeester Feithplein in Voorburg ziet, waant zich terug in vroeger tijden. Toen er inderdaad nog veel met spiegelglas in de kantorenbouw werd gewerkt. Het plein maakt een stenige indruk en nodigt niet uit om te verblijven. Terwijl er in de directe omgeving best aantrekkelijke functies te vinden zijn, zoals het goedlopende theater Ludens. Ook het achterliggende gebied – het Noteboompark met veel groen en water – heeft kwaliteit. Ontwikkelaar De Maese Woningen, gespecialiseerd in transformaties in binnenstedelijke settingen, zag vijf jaar geleden de kansen. CEO Jakko Dekker: ‘In die tijd stonden er veel kantoorgebouwen leeg. Er vonden de nodige transformaties plaats, zelf droegen wij daar ook volop aan bij met onze projecten. Ik kende dit pand van nabij; mijn schoonmoeder woont er vlak achter. Ik dacht bij mezelf: als we dat nu eens zouden kunnen oppakken.’ Het bleek een kwestie van op het juiste moment op de juiste plek zijn met de juiste mensen en de juiste planingrediënten. Eigenaar Syntrus Achmea wilde het complex verkopen, de gemeente wilde meewerken aan een herbestemming, De Maese verzamelde een enthousiast team om zich heen om de opgave aan te vatten.

‘Wij hebben ons kantoor op locatie gevestigd en zijn van daaruit in gesprek geraakt met omwonenden en belanghebbenden. Dat heeft heel goed gewerkt; je leert elkaar kennen en ontdekt welke wensen er leven.’

Jakko Dekker
CEO De Maese

 

Extra woonruimte
Waar een eerder plan voor transformatie van een andere ontwikkelaar het niet haalde, lukte het nu wel een haalbare businesscase op te stellen. Essentieel was de vondst om het gebouw op te toppen en zo extra vierkante meters woonruimte te creëren. Bijzonder is ook de aandacht die is besteed aan de participatie en communicatie met de omgeving. Hierdoor groeide het draagvlak voor de herontwikkeling, zo legt Jakko Dekker uit. ‘Wij hebben ons kantoor op locatie gevestigd en zijn van daaruit in gesprek geraakt met omwonenden en belanghebbenden. Dat heeft heel goed gewerkt; je leert elkaar kennen en ontdekt welke wensen er leven.’ Uiteindelijk werden er bijna geen bezwaren tegen het project ingediend. ‘De vraag die je je als ontwikkelaar ook moet stellen is: what’s in it for them? Iedereen moet erop vooruit gaan, als het even kan. In dit geval krijgt de buurt een mooi plein met ruimte voor ontmoeting ervoor terug en mogelijk ook nieuwe voorzieningen zoals een theatercafé in de plint van het woongebouw. Het geheel wordt zo meer dan de som der delen.’

Kroontje erop
Silvian van Tuyl, architect en programmadirecteur Woningbouw en Transformatie bij Kuiper Compagnons, dacht vanaf het eerste moment mee over de aanpak. ‘De transformatie naar wonen bleek kansrijk maar daarbij was wel essentieel dat het eindresultaat er niet uitziet als een verbouwd kantoor. We hebben daarom veel aandacht besteed aan de verticaliteit en het vlakkenspel in de gevel en aan de herkenbaarheid van individuele woningen. Door extra verdiepingen toe te voegen werd het complex statiger; het ligt aan een voormalige koninklijke as en we hebben de gebouwen zo een kroontje meegegeven. Door de extra woningen profiteren meer mensen zo van het geweldige uitzicht.’ Met een vrolijke geelgouden tint is de uitstraling compleet veranderd. Het nieuw ingerichte plein zorgt daarbij voor een plek waar mensen aangenaam kunnen verblijven en een praatje kunnen maken. Van Tuyl vindt het bijzonder dat de oorspronkelijke herontwikkelingsvisie nagenoeg compleet overeind is gebleven: ‘Wij zijn van begin tot eind nauw betrokken bij de uitwerking van het project, dat is lang niet bij elk project gebruikelijk. De samenwerking met De Maese is daarin van groot belang, maar ook bijvoorbeeld het overleg met de bouwer. Vaak zie je bij transformatieprojecten dat het net mis bij gaat bij de cruciale details, zoals de regenwaterafvoer. Dat is hier door goed overleg veel beter opgelost.’

‘Het is bijzonder dat de oorspronkelijke herontwikkelingsvisie nagenoeg compleet overeind is gebleven. Wij zijn van begin tot eind nauw betrokken bij de uitwerking van het project, dat is lang niet bij elk project gebruikelijk.’

Silvian van Tuyl
Architect and Programme Director Housing Construction and Transformation at KuiperCompagnons

 

Interessante propositie
In het woonprogramma is het bijzonder dat verschillende doelgroepen en financieringscategorieën zijn gemengd, aldus Van Tuyl. Die conclusie wordt onderschreven door Manfred Kühl, CEO van Holland Immo Group. Toen de plannen redelijk uitkristalliseerden werd zijn onderneming benaderd door De Maese: ‘We maken de afgelopen tijd een sterke expansie door. De propositie die De Maese bij ons neerlegde – investeren in de huurwoningen in het project – vonden wij direct aantrekkelijk. Een toplocatie qua wonen, een interessante combinatie van middensegmentwoningen met koopwoningen en een goed investeringsvolume. Voor de ontwikkelaar is het prettig om de risico’s te verminderen door een deel van de woningen te verkopen aan een belegger. Voor ons geeft dat een mogelijkheid om veel gevraagde huurwoningen toe te voegen aan de stedelijke woningmarkt.’ Transformatie is volgens Kühl een van de manieren om de druk op veel woningmarkten te verlichten. ‘Als je een kansarm gebouw als dit weet om te vormen tot een aantrekkelijke woonplek is iedereen daarbij gebaat. Uit de grote belangstelling voor de woningen blijkt dat veel mensen hierop zitten te wachten.’

‘Als je een kansarm gebouw als dit weet om te vormen tot een aantrekkelijke woonplek is iedereen daarbij gebaat. Uit de grote belangstelling voor de woningen blijkt dat veel mensen hierop zitten te wachten.’

Manfred Kühl
CEO Holland Immo Group

 

Afspraken nakomen
Het is nu aan de bouwers van Cordeel om alle ambities om te zetten in tastbare kwaliteit. Sander Dekker, Chief Commercial Officer Cordeel Nederland, is vol enthousiasme. Met daarbij de opvallende kanttekening dat zijn onderneming eerst ‘nee’ zei toen dit project hem voor het eerst werd aangeboden: ‘Wij zijn een familiebedrijf en scheppen er eer in om te doen wat we zeggen. Afspraken nakomen is in de Vlaamse, zeer servicegerichte cultuur heel belangrijk. Toen dit project de eerste keer langs kwam, konden we niet het juiste team organiseren. Maar tijden veranderden en op een gegeven moment raakten we toch weer in gesprek met De Maese. We boden aan: geef ons de ontwerpstukken en wij maken in zes weken een uitvoeringsplan. En dat heeft geresulteerd in de opdracht. Heel bijzonder! Zo zou je het eigenlijk altijd wel willen, dat je op basis van het proces naar elkaar toe komt.’

De uitdaging van het project zit hem voor een deel in de techniek, zoals het aanbrengen van een staalconstructie om daarmee de extra verdiepingen toe te voegen. ‘Maar ook het proces is bijzonder. Met elkaar in een pressurecooker, goede afspraken maken en dan aan de slag. Met een heldere verdeling van verantwoordelijkheden binnen het team. Iedereen doet waar hij goed in is. Dat kan alleen met openheid en onderling vertrouwen.’ De eerdere ervaringen die Cordeel bij complexe binnenstedelijke projecten heeft opgedaan, komen bij het project in Voorburg goed van pas. ‘In Rotterdam hebben we bijvoorbeeld ook aan de Oostzeedijk een complex opgetopt met drie verdiepingen. Pal naast een drukke verkeersweg die wel open moest blijven. Dat zijn de interessante uitdagingen.’

‘We boden aan: geef ons de ontwerpstukken en wij maken in zes weken een uitvoeringsplan. En dat heeft geresulteerd in de opdracht. Heel bijzonder! Zo zou je het eigenlijk altijd wel willen, dat je op basis van het proces naar elkaar toe komt.’

Sander Dekker
Chief Commercial Officer Cordeel Nederland

 

Handen ineen
Wat het project tenslotte extra bijzonder maakt, is het feit dat de partners elkaar al kenden vanuit activiteiten van HPP. Manfred Kühl: ‘Dat we nu dus voor het eerst de handen ineenslaan bij een concrete ontwikkelingsopgave is heel apart.’ Daarbij gaat de onderlinge bekendheid bij sommigen zelfs nog verder terug, zo sluit Sander Dekker af: ‘Silvian van Tuyl en ik hebben gezamenlijk ons afstudeerproject gedaan aan de HTS Rotterdam. Dan is het zeer speciaal om nu samen aan dit project te mogen werken; hij vanuit het ontwerp en ik vanuit de realisatie. Dat maak je niet vaak mee.’

 

Text: Kees de Graaf