De vastgoedmarkt en dan met name de woningmarkt is een hot topic in de politiek. Nu Nederland enkele weken geleden naar de stembus is geweest en de formatie is begonnen, kijken we vooruit naar de mogelijke gevolgen voor de vastgoedmarkt. De leden van HPP-Y-GEN hadden de uitzonderlijke kans om te luisteren naar en in gesprek te gaan met Bert van Delden (Directoraat-generaal Bestuur, Ruimte en Wonen) en Wienke Bodewes (Voorzitter HPP).

Bert van Delden – over het woningmarktbeleid in Den Haag en de verwachtingen voor de komende kabinetsperiode
Binnen het directoraat-generaal Bestuur, Ruimte en Wonen houdt men zich onder andere bezig met de uitdaging voldoende, goede en betaalbare woningen. Afhankelijk van de politieke stromingen is daar over de jaren invulling aan gegeven. Op dit moment heeft met name de aanpak van het woningtekort (voldoende woningen) prioriteit.

Waar komt het tekort vandaan?
Door de financiële crisis viel de vraag naar koopwoningen weg. Daarnaast lagen de corporaties onder vuur en daalde ook daar de woningproductie. Het beleid van de rijksoverheid richtte zich op bezuinigen en hervormen; inperken van de rol van de corporaties en decentraliseren naar gemeenten. Doordat de huishoudensverdunning en migratie onverminderd door gingen (die laatste zelfs toenam) is in de loop der jaren een groot woningtekort ontstaan van +/- 330.000 woningen.

Waar manifesteert het probleem zich?
Verschillen tussen de regio’s zijn groot en worden steeds groter. Grootste nominale woningtekort is in de randstad, Utrecht, Eindhoven, Groningen stad. Nominaal overschot in Zeeland, Limburg.

Wat kunnen we er aan doen en wie moeten er iets aan doen?
In regeerakkoord Rutte 3 stond bijna niks over woningen, behalve duurzaamheid. Op dit moment is het wel een belangrijk thema. Beleid Den Haag vanuit 4 sporen:

1. Generiek beleid: klopt de plancapaciteit bij de behoefte? Waar lopen plannen vast? Monitoring voortgang. Woningbouwimpuls (1 miljard voor onrendabele toppen)
2. 14 grootschalige woningbouwlocaties geselecteerd: businesscases gemaakt, infrastructuur is bottleneck; 140 miljard nodig. Rijk draagt 20 miljard bij.
3. Met corporaties aan de slag. Productie ophogen, verhuurderheffing aanpakken.
4. Knelpunten aanpakken: PFAS, stikstof, Corona, procedures etc.

Wat gaat er in de volgende kabinetsperiode gebeuren?
Qua beleid verwacht Bert niet teveel wijzigingen, maar de vraag is met name hoeveel budget er voor wordt vrijgemaakt. In alle verkiezingsprogramma’s lijkt er behoefte te zijn aan een minister voor wonen, al dan niet aangevuld met andere thema’s (milieu etc.).

Wat zal er gebeuren met de sociale/middenhuur?
Het sentiment is gedraaid; het woningtekort loopt op. Betaalbaarheid onder druk. Verwachting dat de stelling naar links opschuift: bescherming huren in de vrije sector. Verwachting dat de corporaties meer ruimte gaan krijgen, taakgebied verruimd (leefbaarheid en veiligheid, kwaliteitskant bestaande voorraad, verhuurderheffing).

Wienke Bodewes – over basisdrijvers in de markt, lange termijn perspectieven
Wat zijn de gevolgen van de crisis?
In de financiële crisis stopten kopers met investeren. Dit was eigenlijk vreemd, aangezien de koopkracht er nog wel was. Belangrijkste drijver was (en is) het sentiment: consumentenvertrouwen en vertrouwen in de toekomst (werkpositie). In Nederland zagen we daardoor eerst prijsdalingen, daarna flinke prijsstijgingen. Laatste paar jaar groeien we weer uit boven het punt van voor de crisis (veroorzaakt door schaarste).
De coronacrisis heeft door ingrijpen van de overheid niet een al te groot effect gehad op de Nederlandse economie. Voorspelling is dus dat we hier goed uit gaan komen. Weinig bedrijven vallen om, maar schulden nemen wel toe, zowel voor overheid als bedrijven. Vraag is in welk tempo de overheid de tekorten gaat inlopen.
Gemiddeld genomen wordt er meer verdiend (los van individuele ondernemers die problemen hebben).

Trends van dit moment:

1. Industrieel bouwen gaat de bouwcapaciteit op te lossen
2. Hout bouwen
3. Senioren doelgroep.

Een doelgroep is vaak dominant in de discussie: gaat nu van starter naar oudere. Starter heeft het altijd moeilijk gehad. Soms vanwege financierbaarheid, soms vanwege het aanbod. Moet zich altijd invechten in de markt.

Hoe kan het dat het tekort zo snel is opgenomen?
Woningmarkt heeft veel flexibiliteit in zichzelf, totdat het echt gaat knellen. De vraag is niet nieuw, maar pas als het echt niet meer kan worden opgevangen (langer thuis wonen, samen blijven wonen na scheiding etc.) kom het aan het licht. Koopmarkt gemiddeld 220.000 mutaties; hiervan 40.000 nieuwbouw. Nieuwbouw dus maar 20% aandeel in het aanbod, maar kan wel verhuisketens op gang brengen. Zeker indien die in een doelgroep voorzien waar weinig aanbod is.

Wat zijn de verwachtingen voor de toekomst?
Vraag groeit wanneer sentiment groeit. Voorwaarden hiervoor zijn goed: werkgelegenheid groeit, spaartegoeden nemen toe, meer geld van ouders (erfenissen & schenkingen). Er is meer spending power in de markt en de Nederlandse schuldenpositie is gemiddeld genomen laag. Lokale regulering beperkt vermogen om nieuwe voorraden toe te voegen. Beschikbaarheid van locaties is een grote bottleneck bij het vergroten van de voorraad.

Rol huurmarkt op de woningmarkt groot. Spelers zijn:

• Corporaties / corporatie segment (ook beleggers acteren hierin)
• Institutionele beleggers
• Family offices: steeds grotere rol, grotere zoals Reggenborgh, ook steeds meer kleinere family offices
• Woningfondsen (kleine particuliere beleggers)
• Buy to let
• Ketenverlengers: ontwikkelende bouwers, ontwikkelaars, die een deel in eigendom houden (risico spreiden) bv. Amvest, BPD

Grootste deel van de huurmarkt gedraagt zich heel stabiel. Huurstijging net boven inflatie voor groot deel van deze groepen. Er zou een systeem moeten zijn waarbij je excessen kan bestrijden niet ten koste van de grote groep met goede intenties.