Ze zijn beiden bestuurslid van Holland Property Plaza, dat op 1 juni haar 15-jarig jubileum vierde. Zij: vrouw, xennial, gestart als bevlogen ‘marktmeisje’ dat voor de overheid is gaan werken. Hij: man, babyboomer, gestart als ‘lokale overheidsjongen’ met intussen een ellenlang cv in het vastgoed. Tessa Flantua en Wienke Bodewes overspannen heel fraai de breedte en kracht van diversiteit binnen HPP: de netwerkorganisatie voor influentials in vastgoed en bouw. En ze kennen beiden als geen ander het klappen van de zweep in publiek-private samenwerkingen. Er lijkt geen beter moment voor een sprankelend tweegesprek over zakelijk samenwerken en verbeeldend leiderschap op de uitgestrekte Plaza van HP.

Door Edwin Venema

De plek van samenkomst is het prachtige Slot Zeist. Aan tafel in de ‘Marmerkamer’ zitten HPP-bestuurslid Tessa Flantua, directeur Gebieds- en Vastgoedontwikkeling bij Rijkstvastgoedbedrijf en HPP-voorzitter Wienke Bodewes, vastgoedduizendpoot die tegenwoordig zijn eigen toko Bodewes & Bodewes meebestiert. Beiden zijn net op de foto gezet voor een duo-interview: een contrastrijk visueel feestje in een historisch decor. Het gesprek behoeft geen grote startmotor, zo zal snel blijken. Geef Bodewes en Flantua een kwartje en er rolt al snel een klinkende vastgoedeuro uit…

Ik zit hier aan tafel met een afgedoolde stedenbouwkundige (Wienke) en een omhooggeschoten makelaar (Tessa). Jullie hebben een bak aan kennis en ervaring in zowel publiek als privaat. Dat maakt jullie bij uitstek geschikt voor een gesprek over publiek-private samenwerkingen die noodzakelijk lijken voor het oplossen van grote, complexe problemen. Zoals in vastgoed en bouw, waar nu een perfect storm is opgestoken aangeblazen door (geo)politieke, financiële en sociaal-maatschappelijke volatiliteit. Wat is jullie assessment van de huidige situatie?

Wienke: “Het is een kwestie van perspectief. Vraag het aan andere landen en dan hoor je dat Nederland een heel stabiel land is met een dito openbaar bestuur. Economisch doet we het internationaal gezien uitstekend. Met een sinds de Tweede Wereldoorlog groeiende economie en werkgelegenheid, en – in tegenstelling tot de populaire framing – een toegenomen inkomensgelijkheid. Paradoxaal genoeg zijn we als samenleving collectief ongelukkig. Het is een onrust die aan de opbeurende getallen voorbijgaat.

Kijken we specifiek naar ‘de’ vastgoedmarkt, dan zie je dat er in het commerciële vastgoed behoudens stevige uitdagingen op het gebied van duurzaamheid niet zoveel aan de hand is. De grote problemen, een open deur, zitten in de woningmarkt.”

Tessa: “We zitten in een tijd van meervoudige ruimteclaims. Het is een diep besef van gebruik van beperkte ruimte en we zitten in een transitiefase van mobiliteit en duurzaamheid. Er moet nu van alles.”

Wienke: “Ik ben opgegroeid in een tijd dat het woord ‘wonen’ in regeringsnota’s niet genoemd werd. Het is terug op de agenda als onderwerp van beleid.”

Tessa: “Nu is ook het moment gekomen dat de markt denkt: wíj moeten het nu gaan doen. Ik denk dat de vastgoedmarkt de behoefte heeft om iets neer te zetten waarvan we over honderd jaar zeggen: ‘dát hebben we toen goed gedaan! Toen was het moment dat we er goed over moesten nadenken!’”

Wienke: “Maar dan wel vanuit de juiste analyse en samenwerking, want politiek-maatschappelijk wordt nu de starter op de woningmarkt het symbool voor álle problemen. ‘Alle ballen op nieuwbouw voor starters’ is een verkeerde invalshoek. Alle opgaven voor duurzaamheid en circulariteit kun je niet oplossen in die halve procent die we jaarlijks gaan toevoegen aan de woningvoorraad. Niet nieuwbouw, maar de gehele woningmarkt moet onderwerp zijn van de discussie. Uiteindelijk staan er in ons land acht miljoen bestaande woningen: die zijn voor het oplossen van de grote problemen veel belangrijker dan wat wij mondjesmaat jaarlijks toevoegen.”

Tessa: “Dit gaat daarom ook heel erg over leiderschap. Want hoe zorg je ervoor dat je houdbare langetermijnplannen maakt, terwijl je de kortetermijnurgentie niet uit het oog verliest? Álle leiderschapsuitdagingen komen neer op deze dilemma’s: lang versus kort. Risico versus ‘dit mag mij niet de kop kosten’.”

Leiderschap – dat woord is nu gevallen – is nodig aan zowel de publieke als private kant. Aan beide kanten zijn er de dagkoersen en perverse prikkels die juist het korte termijn-denken stimuleren: of het nu electorale of divident-honger is. Kijken we naar de overheid, dan hoop je op stimulansen die vanuit publiek geld gefinancierd worden en die op de woningmarkt op de langere termijn positief inwerken, zoals woningsubsidie.

Wienke: “Die stimulans moet je ook weer in perspectief van absolute grootheden plaatsen. Het gaat per woning om ongeveer zeven of acht mille subsidie. Dat is maar 1% van de Vrij Op Naam-prijs. Met een of twee procent bouwkosteninflatie ga je daar al dik overheen. Ik denk dat subsidie eerder het meeste effect heeft als een brandpunt. Ik heb geleerd dat als je eenmaal subsidie krijgt, je dan opeens heel goed moet nadenken wat je aan het doen bent.”

Tessa: “‘Subsidie’ is eigenlijk ook een verkeerd woord, je zou het beter ‘impulsgeld’ kunnen noemen!”

Wienke: “Een voorbeeld van overheidsingrijpen dat regelrecht verkeerd uitpakt is de aanpak van wat denigrerend de ‘huisjesmelkers’ genoemd worden. Daar is weinig politiek begrip voor. Ze verhuren in ons land zo’n 1,2 miljoen woningen en die verhuren ze, uitwassen daargelaten, heel licht boven de inflatie. Europees lopen we hiermee keurig in de pas, maar intussen moeten we geloven dat het allemaal slechte mensen zijn. En nu komt er een reguleringsgolf met het effect dat die huizen worden verkocht. Pardon? Je wilt er toch een paar honderdduizend goedkope woningen bij hebben? Maar ze gaan nu harder úit de markt dan ze tóegevoegd worden. Hieruit blijkt wel dat de overfixatie op de eerste paal van de nieuwbouw, waar ik zojuist over sprak, geen verstandige invalshoek is.”

Tessa: “Dat onderschrijf ik geheel. Qua duurzaamheid en onderhoud moet er een flinke slag geslagen worden, maar Europees staan we er niet slecht voor met onze huidige bestaande woningvoorraad.”

Wienke: “Je ziet dat het op duurzaamheidsgebied veel effectiever is om bij de bestaande woningen de EFG-labels naar een B- of C-label te upgraden. Dan is de impact al zo groot dat je totaal onafhankelijk kunt zijn van buitenlands gas. Dat bereik je nooit met de nieuwbouw. Je ziet nu dat de nieuwbouwverkopen gaan stagneren. En dat komt omdat de stapeling van eisen enorm is. Dus we bouwen een paar luxe auto’s, maar we hebben vooral behoefte aan een vloot van degelijke middenklassers, waar misschien een keer dubbel glas in moet.”

Tessa: “Zeg jij dan dat we minder eisen moeten stellen aan nieuwbouw om meer tempo te maken?”

Wienke: “Ja, álle hobby’s moeten er nu in. We gaan hierover pas nadenken op het moment dat het stagneert. Dat vind ik zo jammer. Mijn ideale wijk is een open landschap, zoals ik Duin in Almere-Poort heb ontwikkeld, met simpele, maar kwalitatief heel goede woningen. Dus zonder de architectuurbarok die zich steeds afzet tegen eerdere trends. Daar doen markt en overheid beide helaas aan mee.”

Zonder visie is leiderschap leeg. Maar wie bepaalt in privaat-publieke samenwerkingen het punt op de horizon?

Tessa: “Ik heb een scriptie geschreven over de huisvestingsproblematiek in de Nederlandse woningmarkt door verschillende overheidsinterventies en institutionele kaders in Europa met elkaar te vergelijken. Een groot deel ervan gaat over ‘instituties’ en hoe moeilijk het is en hoelang het duurt om verandering te krijgen in visies op de markt. Dat geldt ook voor Nederland. Er wordt geroepen om regie, maar niemand wil die eigenlijk. Er is dus een groot verschil tussen roepen en doen. Binnen de directie Rijksvastgoedbedrijf zit ik ook met een groot dilemma: hoe kunnen we een visie op onze ruimtelijke ordening neerzetten, zonder dat we daarmee de markt frustreren?”

Wienke: “En zonder alles in de krimpfolie te trekken door een eisenpakket.”

Tessa: “Risico’s afdekken is geen leiderschap. Dat is precies de reden dat ik voor de overheid ben gaan werken. Om zelf iets aan die cultuur te doen.”

Wienke: “Zoals waardering hebben voor marktpartijen. Ontwikkelaars kunnen bijvoorbeeld als geen ander zien wat ‘en vogue’ is: durf naar ze te luisteren. En spreek elkaar ook aan op beloften en daag marktpartijen niet uit een handtekening onder een contract te zetten dat ze onmogelijk waar kunnen maken.”

Tessa: “Maar dat geldt ook andersom. Kijk als markt met wat voor overheid je aan tafel zit. Kleinere gemeenten hebben niet de capaciteit of kennis om grote plannen snel te realiseren. Het is over en weer elkaar respecteren en waarderen.”

Begint niet, zoals in het hele leven, een succesvolle samenwerking met vertrouwen in elkaar?

Wienke: “Vertrouwen, gebaseerd op respect voor elkaars vakmanschap. Doe elkaars werk niet over, maar verdeel de taken goed naar competenties. Dat moet je wel oefenen tegen het licht van de dagkoersen in politiek (kiezers) en markt (aandeelhouders).”

Tessa: “Maar het is me te gemakkelijk te zeggen dat bij vertrouwen alles gaat marcheren. Voor de overheid geldt dat je er niet omheen kan, maar haar ook altijd kunt bevragen: ben je alleen facilitator, of een grondbezitter waar we het maar mee moeten doen? Je moet kijken wat er tussen beleidsdepartementen en markt in zit. Vanuit het Rijksvastgoedbedrijf kunnen wij daar een grote rol in spelen omdat we die markt heel goed kennen en velen, zoals ik, ook uit die markt komen.”

Wienke: “Wat de markt zich vaak niet realiseert is dat je een stabiel en goed functionerend stelsel van wetten en regels van de overheid nodig hebt. Kijk naar het grote vrije wonen-experiment Oosterwold in Almere. Daar mag iedereen bijna alles zelf doen, maar wie regelt gas, licht en water? Wie zorgt voor de infrastructuur? Wie repareert een gaslek?”

Tessa: “En vooral: wie betaalt dat?”

Wienke: “Dan komt de roep om een arbiter en regisseur voor de grote dingen. Iedereen is consument en belegger geworden. In Oosterwold zie je heel goed waarvoor je een overheid nodig hebt.”

Welke rol speelt HPP in dit publiek-private spel? Wat is jullie bestuurlijke visie hierop?

Tessa: “Ik zit pas sinds najaar 2022 in het bestuur, maar het mooiste aan HPP is dat we er niet alleen meer voor buitenlandse partijen zijn. We zijn een breed netwerk en een kennisbuffer geworden. Op een hoog niveau en voor de héle sector.”

Wienke: “Je hebt clubs die als pilaren of silo’s in een sector staan. Die hebben allemaal hun bias vanuit eigen professie en belangen. Het leuke van HPP: je hebt heel veel verschillende partijen aan tafel, die er met een open mind in zitten, zonder vooringenomenheid. Ze willen leren.”

Tessa: “Met opvallend veel bescheidenheid. Je weet niet alles.”

Wienke: “Een voorwaarde voor onze leden is dat ze er niet voor de eigen belangen in zitten. Er is geen georganiseerde eindagenda. Stel: er doet zich een probleem voor bij de gemeente Zwolle. Daar speelt een vraag over het onderhoud van maatschappelijk vastgoed. Die vraag wordt doorvertaald naar de leden: weet iemand daar een oplossing voor? Kan er bijvoorbeeld een beleggingsproduct van gemaakt worden, waardoor de gemeente meer op afstand komt? Wie heeft daar verstand van? Dan komt daar soms wat uit, maar soms ook niet.”

Snappen de leden dat onbaatzuchtige spel van de ‘wisdom of the informed crowd’ in een sector waar de munten onderaan de streep hard moeten zijn?

Tessa: “Zonder uitzondering. Dat is echt de kracht van HPP, maar dat heeft ook te maken met niveau van de mensen die aan tafel zitten. Mensen met een visie.”

Wienke: “Bedenk je wel: binnen HPP zit je niet in een onderhandelingssituatie. Daarbij: de leden vinden het gewoon ontzettend leuk om over hun vak te vertellen.”

Je kunt samen een goed idee of een oplossing bedenken, maar wie gaat het vervolgens regisseren, financieren en mogelijk opschalen?

Wienke: “De vraag is: welk doel heb je? Het scherpen van de geest, weten hoe het bij een ander werkt, is voor HPP op zichzelf een heel belangrijke doelstelling. Daardoor ontstaan er gemakkelijker samenwerkingen. Er is een gevaar dat je doorslaat naar machtspolitiek als je hele grote doelen gaat formuleren. Dat willen we niet.”

Tessa: “Waar vastgoed in het verleden vooral lucratief was, moeten we nu met elkaar meer samenwerken en minder aan onze eigen portemonnee denken. En ook bruggen slaan. Zo zouden we beleidsmakers eens kunnen laten meelopen bij het maken van een grondexploitatie.”

Wienke: “Dat zouden we in de Flevopolder kunnen uitproberen. Daar zitten gemeenten en particuliere partijen in een notendop bij elkaar. En daar zou het interessant zijn samen eens te werken aan een exploitatie voor een groot gebied, ongeacht of je deelnemer bent in het proces of niet. Gewoon om te snappen aan welke knoppen je kunt draaien om een project te laten vliegen. Kijk dat is nou echt HPP.”

Het gevaar is wel dat je tegen systemische grenzen botst die alles frustreren.

Wienke: “De oplossing is wel dat je het zélf doet. Als je het allemaal wilt regelen in een groot systeem, gaat het niet werken, maar wel lokaal.”

Tessa: “Je moet beide doen. Zowel best practises op kleinere schaal als ook systemisch visie tonen. Van onderaf laten zien wat werkt en van bovenaf moeten we voor deze bewezen successen de regels en kaders scheppen.”

Het bestuurlijke punt voor HPP op de horizon?

Tessa: “Sturen op zakelijk samenwerken. Dat wil zeggen: duidelijke afspraken maken, duidelijke rolbepaling en door verbinding van alle silo’s samen een visie formuleren.”

Wienke: “Daar sluit ik me volledig bij aan. We willen die verbindende structuur voor onze leden levend houden ook als wij als bestuurders zijn vertrokken, maar vooral wil ik ruimte laten om organisch te blijven experimenteren. Bij HPP laten we de verbeelding graag aan de macht.”

Wienke Bodewes is voorzitter van Holland Property Plaza en al decennialang actief in de gebouwde omgeving. Zijn eerste verdiensten in de vastgoedsector kregen vorm in de beginjaren van de stadsvernieuwing in Rotterdam, waar veel instrumenten zijn ontwikkeld die we nu als zelfsprekend ervaren. Sindsdien heeft Wienke veel voor de vastgoedsector betekend, waaronder het ontwikkelen van spraakmakende gebiedsontwikkelingen in zijn voormalig functie als CEO van Amvest en nu als adviseur vanuit zijn eigen bedrijf Bodewes & Bodewes.

Tessa Flantua is HPP-bestuurslid en directeur Gebieds- en Vastgoedontwikkeling bij Rijkstvastgoedbedrijf, verantwoordelijk voor het ontwikkelen van rijksgronden en rijksvastgoed om ruimtelijke beleidsdoelen te realiseren, zoals de woningbouwopgave. Naast het verkopen van vastgoed zet het Rijksvastgoedbedrijf zich ook in voor gebiedsontwikkelingsprojecten om zo waardecreatie in de omgeving te stimuleren.

Wilt u meer weten over het HPP-lidmaatschap? Neem dan een kijkje op deze pagina.