Sale-and-Leaseback: populair in logistiek, schaars in kantorenmarkt
General news, HPP-IREIN & Finance
Head of Tenant Relationship Management Logistics Deka Immobilien GmbH
Woensdag 14 april hadden we een bijzonder interessante online bijeenkomst met twee toppers van het Savills Nederland team, (v.l.n.r.) Reinier Wegman (Head of Sales) en Douglas van Oers (Co-Head Logistics & Industrial). De opzet van de bijeenkomst was een inzicht te verkrijgen in de stand van zaken van de kantoren- en logistiekmarkten in Nederland. Beide heren schetsten – zonder enige invloed van vooringenomenheid of marktsentiment – een objectief beeld van de nog steeds favoriete markten van de vastgoedbelegger.
Wat we als beleggers al signaleerden, werd door Reinier Wegman onomwonden bevestigd: de flight to core en cashflow gedrevenheid bij investeringen maakt de spoeling dun, er is weinig topproduct voorhanden. Daardoor is er ook sprake van dalende rendementen. Desondanks is er, ook in 2020, nog een fors beleggingsvolume in kantoren geweest.
‘De kantorenmarkt voor beleggers in Nederland blijft onverdeeld gunstig, ondanks dat de gebruikersmarkt door COVID-19 even op “pauze” is gezet.’
De logistieke vastgoedmarkt blijft maar groeien en is de absolute winnaar uit de COVID-19 pandemie gebleken. En zelfs een voorraadtoename in Nederland van ruim 3 mln. m² heeft er niet toe geleid dat er leegstand ontstond, of dat er geen afnemers uit het investeringsveld waren. Prime yields voor logistiek ‘core’ product zijn inmiddels op 3,5% Bar geland, wat betekent dat vele logistieke gebouwen een hogere kapitaalwaarde vertegenwoordigen dan kantoren, hotels, of retail panden. Ook in de logistieke markt is er een scheefstand tussen vraag en aanbod voor core product. De vraag overtreft vele malen het aanbod, dus de verwachting is dat logistieke gebouwen voor de beleggers nog jarenlang stevig aan de prijs zullen blijven.
Een centraal thema voor beide assetklassen was het onderzoeken van de mogelijkheden die Sale-and-Leaseback (S&LB) constructies bieden aan beleggers, om alsnog meer, of beter, core product in de portefeuilles te verkrijgen. Het blijkt dat de kantorenmarkt in Nederland niet echt een S&LB markt is. Wanneer S&LB plaatsvindt, is het vooral met thematische gebouwen, zoals media, bio-chemie, science en dergelijke.
Binnen de logistieke markt echter zijn S&LB transacties schering en inslag. Alleen al in Europa bedroeg het volume aan logistieke S&LB transacties meer dan 8,4 miljard euro. Grote voorbeelden in 2020 in Nederland waren de transacties van Urban Industrial (de aankoop van de PostNL portefeuille), en Deka Immobilien Investment met de aankoop van Vida-XL II in Venlo.
‘De verwachting is, dat S&LB in de logistieke markt zich alleen maar verder zal uitbreiden, en daardoor beleggers de gelegenheid geeft meer core product te verwerven.’
Met name de digitale transformatie en de niet meer te stuiten marktpenetratie van E-commerce zijn drijvende krachten achter deze ontwikkeling.
Leestips:
- Market in Minutes European Sale-and-Leaseback (Nederlands)
- Market in Minutes Q1 2021 – the Netherlands (Engels)
Een groot woord van dank aan Reinier Wegman en Douglas van Oers voor het delen van hun professionele inzichten in beide marktsegmenten, en het ter beschikking stellen van de presentaties aan onze HPP leden.