Tekst door Edwin Venema

Dubbelinterview Wiggert Karreman (APF) en Jan van den Hogen (Deka)

Ze hebben hun strepen al meer dan verdiend, ook al zitten ze elk op een andere prominente plek in ‘de vastgoedcyclus’: een begrip dat veelvuldig zal terugkomen in het dubbelinterview met Wiggert Karreman (APF International) en Jan van den Hogen (Deka). Wat hen in elk geval bindt is een bestuursfunctie binnen Holland Property Plaza (HPP), hét netwerk voor de vastgoed- en bouwsector. Gespreksonderwerpen: het guurder wordende investeringsklimaat in ons land, met name ook voor buitenlandse partijen. Daarbij speelt het achterhaalde en niet bijster positieve imago van de sector, in het bijzonder in de relatie met de overheid, zeker een rol. Onbekend maakt overduidelijk onbemind en daarom is er werk aan de winkel, niet in de laatste plaats voor de vastgoedsector zelf, vinden de heren.

De locatie is een inspirerend decor voor een gesprek over de toegevoegde waarden van vastgoed: ‘District West’, een ontwikkeling van investeerder APF International vlak bij het westelijke havengebied en het intercitystation Sloterdijk in Amsterdam. Het is een van de vele voorbeelden van een transformatie waar grijs en industrieel plaatsmaken voor groen en creatief. Waar een verwaarloosde plek uit de oude economie een injectie krijgt en tot leven komt zodat mensen er weer kunnen werken en ontspannen. Een ander mooi voorbeeld hiervan is het hoofdstedelijke Cruquius-project van Amvest. Gastheer Wiggert Karreman, managing director van APF, staat als commerciële investeerder aan de wieg van dit soort transformaties en ook aan het begin van de “vastgoedcyclus”. Wiggert: “Wij koppelen pensioenkapitaal aan vastgoed. Concreet: wij kopen die oude, verwaarloosde (kantoor)gebouwen, vaak met buitenlands kapitaal, op voor transformatie naar nieuw leef- en werkbaar vastgoed.”

HPP-collega-bestuurslid Jan van den Hogen zit als institutionele investeerder namens Deka, en de via Deka wereldwijd beleggende pensioenfondsen, verzekeraars en particulieren, verderop in de ‘vastgoedcyclus’. Hij is de ‘afnemer’ van projecten die vastgoedinvesteerders als APF, en andere soortgelijke ondernemingen, opstarten. Gevraagd naar een ultrakorte karakteristiek van zijn investeringsrol in de vastgoedketen zegt Van den Hogen: “Dankzij ons kun je wonen, werken, eten, leven en je kunt nog een keer een prima pensioen krijgen. Bij Deka zijn dat miljoenen mensen.”

Voor de meeste mensen lijkt jullie sector één grote pot vastgoednat. Kunnen jullie je voorstellen dat de buitenwacht daar weinig of geen chocola van kan maken?

Van den Hogen: “Ja. Voor ons lijkt het vastgoed-ecosysteem heel transparant, maar dat is het overduidelijk niet voor de meeste stakeholders. De structuren en verhoudingen binnen de vastgoedsector over de volle breedte zijn klaarblijkelijk helemaal niet doorzichtig. De verschillende rollen die wij spelen binnen de vastgoedcyclus betekenen ook dat wij als individuele spelers allemaal een ander investerings- en rendementsperspectief hebben.”

Karreman: “Wij zitten bij projecten als deze zoals gezegd in de beginfase van de vastgoedcyclus. Waar gebouwen leegstaan, zien wij kansen om delen van een stad op te knappen. Onze rendementsvereisten zijn echter anders dan die van langdurige beleggers zoals Jan die de zorg voor miljoenen pensioenen heeft. Die gaat niet beleggen in lege kantoren. Wij nemen meer risico.”

Dat genuanceerde ecosysteem van jullie is in de perceptie van veel mensen niets anders dan een sector waar onvoorstelbaar veel geld wordt gepakt door snelle jongens en meisjes.

Van den Hogen: “En die jongens en meisjes zijn er ook! Dat ga ik zeker niet ontkennen, maar dat geldt voor meer sectoren. Daarin is het vastgoed geen uitzondering. Ik begrijp dat de buitenwacht blijft haken achter die kolossale kantoorgebouwen op de Zuidas, maar ik zie bij het overgrote deel binnen onze sector zeker ook een intrinsieke motivatie om de wereld voor onze kinderen fatsoenlijk achter te laten. People en planet zitten net zo goed in ons DNA als profit.”

Maar als het geen systemisch probleem zou zijn, dan hebben jullie toch in elk geval een fors imagoprobleem?

Karreman: “Dat is ontegenzeggelijk zo. Maar het beeld van de winstwolfjes en de cowboys is naar mijn oprechte mening allang sterk achterhaald door een veel genuanceerder werkelijkheid. Wij zijn intussen een heel professionele sector geworden met grote maatschappelijke impact. En dito verantwoordelijkheden. We zijn breder en internationaler geworden met veel meer en andere spelers. De rol van en het aantal stakeholders is groter geworden.”

Van den Hogen: “Met professionaliseren bedoelen we dat we vanuit maatschappelijk perspectief in de vastgoedsector de slag hebben moeten maken om ook daadwerkelijk zaken als compliance nog strakker dan nu al het geval is in je werkzaamheden te integreren; over corporate governance en rapportages, over duurzaamheid en ESG en over een level playing field met de stakeholders. Die ontwikkeling is nog steeds ondergesneeuwd door de al genoemde clichés.”

Van de Wolf of Wallstreet naar het braafste jongetje van de klas…dat is nogal een perceptiegat. We lezen in de krant nog steeds over het sprinkhanengedrag van sommige buitenlandse investeerders…

Van den Hogen: “Het is ook een kwestie van perspectief, zeker als je naar een aantal Angelsaksische opportunity-spelers kijkt die hier komen binnenvallen en na twee jaar de tent weer met winst verkopen. Maar kijk naar Wiggert, die zit hier als commerciële investeerder al vanaf 2019 in District West. Dat is geen kortetermijnvisie. Verder begrijp ik de scepsis rond ESG en ook dat die in verband wordt gebracht met greenwashing. Maar ik claim ook niet dat werken volgens ESG-standaarden alleen van de beleggers komt. Het zijn ook de stake- en shareholders die duidelijk de richting aangeven waarin jij je als vastgoedonderneming dient te bewegen zodat ze blijven investeren in jouw producten, of zoals in mijn geval, de pensioenen die je aanbiedt. Greenwashing is niet meer aan de orde voor institutionele beleggers zoals Deka. Sterker nog: onze aandeelhouders hebben gezegd dat zij genoegen nemen met wat minder rendement als de portefeuille meer duurzaam en ESG-gericht is.”

“Van de commerciële vastgoedbeleggingsmarkt in heel Nederland is intussen 70 tot 75% in handen van buitenlandse investeerders. Dat weet bijna niemand buiten onze sector.”

OK, het imago van de vastgoedsector is achterhaald, maar jullie gaan toch niet alleen jij-bakken?

Van den Hogen: “Absoluut niet. Dat het imago van de sector zo slecht is, met name bij de politiek, hebben we echter ook wel een beetje over onszelf afgeroepen. Er is voor ons echt werk aan de winkel om onderbuikgevoelens actief om te zetten in feitenkennis, context en daardoor begrip. Daarbij kan ons netwerk van Holland Property Plaza een belangrijke rol spelen. “

Karreman: “Ik zit namens HPP in een nieuw, informeel overleg waarin we de relatie tussen overheid en vastgoedsector, met name de buitenlandse investeerders, willen verbeteren. Voor dit laatste heeft HPP ook een Nieuwjaars Investeerdersdiner georganiseerd en zijn we actief in gesprek met het ministerie.”

Wat zijn de uitdagingen voor die vorm van relatietherapie met de overheid? Waar zitten drempels? Is het onkunde of zijn het hardnekkige vooroordelen? Hoe komt het dat jullie er als sector klaarblijkelijk nog niet in geslaagd zijn om de overheid te overtuigen van jullie systeemrol om ook maatschappelijke waarde toe te voegen?

Karreman: “We zijn nog maar net een beetje met die besprekingen begonnen. Wat mij opvalt is dat het niet zozeer onkunde is, maar eerder een angst om met commerciële partijen om te gaan. En niet goed geïnformeerd zijn. Er is geen zicht op de gehele cyclus in een vastgoedproject: welke verschillende partijen met verschillende rollen en drijfveren daarbij een rol spelen. Waarom bepaalde partijen wel of niet instappen, dat moeten we beleidsmakers klaarblijkelijk beter toelichten. En dan is er ook het eerdergenoemde vooroordeel: dat we sprinkhanen zijn, die even snel langskomen om de boel financieel kaal te vreten.”

Van den Hogen: “Wij zitten ook evident in een commerciële hoek! Wij zijn als Deka zoals gezegd verantwoordelijk voor miljoenen pensioenen. Mensen die bij ons een spaarplan hebben. Daarvan moeten ze allemaal een keer gaan eten en leven. En natuurlijk ben je dan commercieel bezig om de centjes – die niet van jou maar van je pensioendeelnemers zijn – voor hen verstandig te beheren. Als een uit de kluiten gewassen pensioenleverancier heb je zelfs de plicht om rendement te maken.”

Jullie noemde net al de internationalisering van de vastgoedsector. Wat ook lijkt mee te spelen is dat de rol van met name buitenlandse investeerders niet goed bij iedereen op het netvlies staat.

Van den Hogen: “Van de commerciële vastgoedbeleggingsmarkt in heel Nederland is intussen 70% tot 75% in handen van buitenlandse investeerders. Dat weet bijna niemand buiten onze sector, maar het is wel een feit. Mijn club alleen al zit met ongeveer 5,5 miljard in Nederland in stenen, en nog een aantal miljarden in andere investeringen.”

En dat is goed nieuws omdat…?

Van den Hogen: “Nederland mag zich best op de borst kloppen dat dat wij bij buitenlandse investeerders nog steeds een prima naam hebben. Al is het op dit moment misschien even minder door de politieke instabiliteit met licht de handrem erop. Die buitenlandse investeerders hebben allemaal muntjes die ze hier kwijt willen!”

Maar…?

Van den Hogen: “Vergelijk het met een defecte parkeerautomaat. De belegger wil er graag muntjes in stoppen, maar het gleufje is door de overheid van tevoren dichtgeplakt. Heel typisch dat dan buitenlandse investeerders het verwijt krijgen dat ze bepaalde projecten niet oppakken. Tja, de randvoorwaarden moeten er dan wel voor zijn. Dat geldt voor mij, maar ook voor Wiggert.”

“Buitenlandse investeerders rennen niet opeens allemáál weg, maar ze worden in Nederland wel geconfronteerd met randvoorwaarden die op dit moment het minst gunstig zijn in heel Europa. Dat matcht niet met de ambitie van onze overheid om (veel) meer te bouwen, maar zelf niet de investeringsruimte heeft om dit waar te maken.”

Over welke randvoorwaarden hebben jullie het dan? De compliance-tsunami?

Karreman: “Nee, dat was vroeger zo. Als professioneel bedrijf heb je dat intussen wel op orde. Het gaat nu met name om de voorspelbaarheid in de besluitvorming van de overheid. Als internationale belegger maak je een analyse van de voorwaarden om in een bepaald land te gaan beleggen, maar als je tijdens de wedstrijd steeds de doelpalen ziet verschuiven, gaan er gelijk rode vlaggen omhoog. Dat geldt met name hier op woongebied. Denk ook aan het advies van de Raad van State over de Wet betaalbare huur. Daar wordt ook duidelijk in aangegeven dat voorgestelde regulering van de (vrije) huursector als reëel risico heeft dat investeerders niet bereid zijn om in de huurmarkt te investeren en zich zullen terugtrekken. Dat zie je nu ook geleidelijk aan gebeuren.”

Van den Hogen: “Die complexiteit zit niet alleen bij de rijksoverheid, maar ook nog een keer op gemeentelijk niveau. En sommige gevallen doet ook de provincie nog een duit in het zakje. En dan is vaak de achtergrond van veel regels niet slecht, maar de stapeling ervan werpt wél enorme drempels op. Met bijvoorbeeld een forse verhoging van de overdrachtsbelasting naar 10,4% is het logisch dat er dan inkomsten gaan wegvallen. Europees gezien was een tarief van 6-7% prima, maar nu loop je Europees gezien stevig uit de pas doordat je veel zwaardere lasten voor vastgoedinvesteerders introduceert.”

Karreman: “Hetzelfde geldt voor het voorstel van zeer vergaande aftrekbeperkingen van rente voor de vennootschapsbelasting voor vennootschappen die vastgoed verhuren. Dat moet ingaan per 1 januari 2025 maar gaat zoveel veel verder dan vergelijkbare regelgeving in omringende landen.”

Jullie schetsen een guur investeringsklimaat in ons land waar buitenlandse investeerders, die driekwart van het vastgoed in handen hebben, kopschuw en horendol van worden. Kun je spreken over een investeringsklimaatprobleem? En zo ja, is dat dan niet “Chefsache” voor de overheid?

Karreman: “Er lijkt veel twijfel bij nieuwe internationale investeerders of ze überhaupt wel in Nederland moeten beleggen. Je ziet nu ook wel buitenlands kapitaal uit ons land weggaan.”

Van den Hogen: “Het gaat mij te ver om van een investeringsdrain te spreken. Als Deka zien wij onze investeringen in Nederland nog voldoende renderen, maar het is ontegenzeggelijk zo dat de boel wel op de handrem staat. Daar ben ik het met Wiggert eens. Buitenlandse investeerders gaan niet of minder investeren in vastgoed waar je echt maatschappelijke waarde kunt toevoegen. Dat is een risico voor de gehele vastgoedcyclus. Clubs als APF die aan het begin van zo’n cyclus staan, hebben een kapitaalstroom nodig, die voor een belangrijk deel uit vreemd vermogen bestaat. Komen er vervolgens minder aantrekkelijke projecten voor ons als institutionele investeerder, dan komt er een blokkade in de cyclus. Ook al zeggen wij dan in sommige gevallen: wij stappen dan toch in jullie fondsen, we kopen het op voorhand of we bedenken een andere oplossing, maar de bottom line is en blijft wel dat wij onze pensioenen moeten kunnen garanderen.”

Karreman: “Jan zijn analyse klopt. De buitenlandse investeerders rennen niet opeens allemáál weg, maar ze worden in Nederland wel geconfronteerd met randvoorwaarden die op dit moment het minst gunstig zijn in heel Europa. Ik heb de indruk dat de overheid nog onvoldoende zicht heeft dat buitenlandse investeerders daardoor minder snel naar ons komen. En dat laatste is cruciaal voor een overheid die wel de ambitie heeft om (veel) meer te bouwen, met name woningbouw, maar zelf, ook niet met de hulp van corporaties, de investeringsruimte heeft om dit waar te maken. De afhankelijkheid van buitenlandse investeerders maakt dat je dan niet te veel moet afwijken binnen Europa op het gebied van regelgeving en fiscaliteiten. Daarin zijn we zoals gezegd echt te veel doorgeslagen.”

“Vergelijk het met een defecte parkeerautomaat. De belegger wil er graag muntjes in stoppen, maar het gleufje is door de overheid van tevoren dichtgeplakt.”

Dat is toch vreemd. Bij de overheid zitten ze toch niet allemaal te slapen? Staat de radar daar uit? Het zijn toch niet allemaal onnozele koekenbakkers daar in Den Haag?

Van den Hogen: “Allerminst, maar vertel mij nou eens wat er nu in de maatschappij gebeurt, waardoor bij de overheid een alarmbel afgaat. Loop eens door de Amsterdamse Zuidas, Den Haag centrum… daar zie je toch alleen maar prachtige gebouwen staan?”

Karreman: “Mijn ervaring is dat als je goed uitlegt waarom sommige regels minder handig zijn, men het dan wel snapt. Want veel regelgeving komt uit de onderbuik. En ja, misschien wel gedreven door zekere populistische tendensen. Nieuwe regels en veranderingen zijn niet erg, maar niet elk half jaar. Er zijn hier in A’dam best wel wat transformatieprojecten geweest met veel geplande woningen, en daar lagen afspraken over met de gemeente, maar door nieuwe regels zijn dat uiteindelijk geen woningen geworden. Mind you: je neemt als investeerder wel een risico: je koopt een leeg kantoor en je onderhandelt met de gemeente over erfpacht en maakt allerlei kosten.”

Van den Hogen: “Partijen zoals APF zijn aan het begin van de vastgoedketen onontbeerlijk. Als ik zie wat wij aan vastgoed beheren dat voortkomt uit de ontwikkeling van de APF’s van deze wereld, dan is de pipeline in Nederland echt wel in gevaar.”

Karreman: “Natuurlijk leggen wij niet alle schuld op de stoep van de regelgevende overheid, want er zijn natuurlijk ook andere factoren waarop nationale overheden minder greep hebben: de wereldeconomie in relatie tot grote geopolitieke conflicten, de torenhoge inflatie en de door het dak gestegen bouwkosten. Het is én-én. En zoals eerder gezegd: wij hebben als sector zelf ook nog wel flink wat huiswerk te doen.”

De relatietherapie, daar is-ie weer…

Van den Hogen: “Belangrijk om vooral vertrouwen en begrip te kweken. Dat moet van twee kanten komen. Wel ironisch dat je als vastgoed gezien wordt als een graaier en geen brenger, terwijl wij met Deka tot voor enkele jaren een van de grootste huisvesters van de overheid waren. Let wel, wij zitten al een kwart eeuw in Nederland en hebben nog steeds vastgoed dat we aan het begin van die periode al in bezit hadden…maar weet je, je slaat niet zo hard op de trom dat je zo geweldig bent.”

Waarom eigenlijk niet, als je elkaar nog zoveel uit te leggen hebt? Lekker lawaai maken, zou ik zeggen. De vraag is wel vanuit welk gremium en met welke toonsoort.

Karreman: “We proberen als Holland Property Plaza zelf actief toenadering te zoeken. Dat is ook de context van het investeringsdiner van 22 januari. Ik zit daarnaast in de reeds genoemde werkgroep. Nadrukkelijk als vertegenwoordiger van het netwerk, en niet namens APF. Dat is geen detail: we zijn geen klassieke belangenvertegenwoordiger zoals een brancheorganisatie. We proberen nu vooral de dialoog op gang te brengen.”

Van den Hogen: “Ik zie HPP veel meer als een extern gericht platform dan de meeste brancheorganisaties, die ik vaak naar binnen gekeerd vind. En er is een onderlinge competitie, die binnen HPP totaal ontbreekt. Onze kracht is dat we er op persoonlijke titel in zitten zonder last van ruggespraak: het is een bonte mengeling van mensen en competenties en vakmanschap uit de vastgoedwereld. Je hebt aan ons een stevige gesprekspartner en ik merk ook dat wij sneller tot een dialoog kunnen komen met de overheid dan veel van die belangenverenigingen.”

Karreman: “En in de breedte heeft HPP meer te bieden, want ook het rijksvastgoedbedrijf, gemeenten, architecten… ze zijn allemaal lid van HPP. En we praten al lang met elkaar en komen elkaar ook steeds tegen. Al die partijen vinden het leuk om elkaar te leren kennen en te weten met wie je aan tafel zit. Wij zitten als netwerk niet in een politieke dagkoers.”

“Juist door in bijenkomsten alle schakels van de vastgoedketen bij elkaar te zetten en te praten over de voorliggende uitdagingen, kun je komen tot oplossingen die voor álle belanghebbenden – dus ook de overheid en de samenleving die zij dient – werkbaar kunnen zijn.”

Je bent misschien wendbaar, maar heb je ook slagkracht?

Karreman: “Je moet niet een te grote broek aantrekken. Juist door in bijenkomsten alle schakels van de vastgoedketen bij elkaar te zetten en te praten over de voorliggende uitdagingen, kun je komen tot oplossingen die voor álle belanghebbenden – dus ook de overheid en de samenleving die zij dient – werkbaar kunnen zijn.
Wat daar nu aan ontbreekt is om met voorstellen te komen waarmee je ook naar buiten kunt treden. We praten nog wel heel veel met elkaar, maar misschien blijven onze conclusies nog te veel in de eigen wolk hangen.”

Van den Hogen: “We gaan binnen HPP aan de slag om te kijken of we tot verdere creatieve vormen van dialoog met de overheid kunnen komen. Dat geldt zowel voor de algemene perceptie van onze sector als de daarmee samenhangende uitdagingen op het gebied van (buitenlandse) investeringen. Dat hoeft echt niet in Jip en Janneke-taal, want onze counterparts bij de overheid zijn ook economen, econometristen of andere hoogopgeleide mensen.”

Misschien kunnen jullie daarover nu al wat rozeolifanten?

Van den Hogen: “Laat ik vast dit zeggen. We hebben er klaarblijkelijk een talent voor als sector om onze structuur te overcompliceren. Het is ook weer geen raketwetenschap om de vastgoedcyclus duidelijk te maken. Als we de overheid uitnodigen op een plek als deze, in District West, of in een ander transformatieproject, dan vallen er heel wat meer kwartjes dan met een barrage aan slides en grafieken. Vastgoed en de maatschappelijke betekenis ervan kan soms ook keihard voor zichzelf spreken.”

Indachtig de beroemde uitspraak van de Amsterdamse wethouder Jan Schaefer: “in gelul kun je niet wonen”?

Karreman en Van den Hogen: “Precies!”

Over Wiggert & Jan

Wiggert Karreman is fiscaal jurist van huis uit. In 1999 ging hij als belastingadviseur aan de slag bij accountantskantoor Arthur Andersen, later in Nederland onderdeel van Deloitte Belastingadviseurs B.V., met name gespecialiseerd in de structurering van (internationale) vastgoedfondsen. Vanaf 2006 trad hij in dienst bij APF International als controller. Vanaf 2007 trad hij toe tot de Raad van Bestuur van APF International in de functie van directeur en werd hij tevens een van de aandeelhouders van genoemde onderneming. APF International is initiatiefnemer van vastgoedbeleggingsfondsen en vastgoedbeleggingsmanager gevestigd in Amsterdam. Karreman is non-executive director bij het beursgenoteerde Fotex Holding SE en penningmeester in het bestuur van Holland Property Plaza.

Jan van den Hogen is als voormalig kantoordirecteur van Deka Nederland, en thans als Hoofd Huurderrelatiebeheer Logistiek van Deka Immobilien Investment GmbH verantwoordelijk voor het bewaken van de belangen van de logistieke huurders in de portefeuilles van de diverse Deka-fondsen (beursgenoteerd/niet-beursgenoteerd). Hij is ondersteunend voor diverse interne Deka-afdelingen op het gebied van portfolio- en asset management, acquisities/desinvesteringen etc. Daarnaast is Van den Hogen jarenlang cursusleider/hoofddocent aan de Saxion Hogeschool in Deventer geweest en verzorgt Masterclasses Vastgoedmanagement voor diverse academische instellingen. Van den Hogen is secretaris binnen het bestuur van Holland Property Plaza.

Lees meer HPP-nieuws