Tekst door Edwin Venema

De vastgoedsector in Nederland is een complex en fijn afgesteld raderwerk, waarvoor de diversiteit van liquiditeitsbronnen vitaal is. Valt een bron droog, zoals nu dreigt te gebeuren met buitenlands investeringskapitaal, dan raakt het real estate uurwerk behoorlijk van slag. Met vergaande gevolgen voor economie en samenleving. Holland Property Plaza sprak hierover met twee bankiers en een internationale financieringsadviseur. Een prikkelend gesprek over de boobytraps én lichtpunten op de roadmap voor een groene-duurzame samenleving.

Het driegesprek vindt plaats in een pareltje van vastgoedvergroening: Central Park is een hypermodern en hooggelabeld kantoorgebouw dat pal naast het Centraal Station van Utrecht op 45 meter hoogte een heus park herbergt. Aan de gesprekstafel zit Maud Visschedijk, internationaal partner bij Cushman & Wakefield. Zij levert financierings-advies op maat aan (internationale) vastgoedbeleggers en ontwikkelaars. Visschedijk beschikt over een breed netwerk van financiers – o.a. banken en debt funds – waartoe ook Bas Rutten en Wouter de Bever behoren. Rutten is bij ABNAMRO en De Bever bij de Duitse Landesbank verantwoordelijk voor de financiering van vastgoed in de volle breedte.

Of zijn op dit moment de goed financierbare woningen – veel vraag, weinig aanbod, mooie cashflow en goede marktwaarde – toch de uitgesproken lovebaby van alle bankiers?

Rutten: “Natuurlijk zijn woningen populair, maar wij sluiten geen assetklasse uit. Het gaat om de allocatiebalans in je portefeuille. Uit oogpunt van risicospreiding is diversiteit heel belangrijk.”

De Bever: “Dat geldt ook voor ons. In internationaal perspectief hebben wij voor Nederland wel een voorkeur voor woningen. Maar wij financieren alles, ook winkels, hotels, logistiek en kantoren.”

Rutten: “Die spreiding en balans is iets wat we jaarlijks onder de loep nemen. Ook omdat we nu internationaal actief zijn. Daarbij speelt natuurlijk ook de waardeontwikkeling van de assets een rol, maar we opereren niet in een vacuüm. Je hebt te maken met de ECB als toezichthouder. Zo moeten we bijvoorbeeld compliant zijn aan ‘Basel 4’: ingrijpende regels voor de weging van de krediet-, operationele- en marktrisico’s. Dat is Europese regelgeving gericht op de financiële weerbaarheid. Voor vastgoedafdelingen van banken waar relatief veel kapitaal wordt gealloceerd moet je ook veel risicokapitaal aanhouden als buffer om klappen op te vangen.”

Maar naast financieel-technische compliance is er ook nog een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Niemand kan toch meer heen om het ESG-vraagstuk?

De Bever: “Iedereen hier aan tafel begrijpt dat er een collectieve verantwoordelijkheid ligt. Ook in gehele vastgoedketen, van ontwikkelaars en beleggers tot de financiers.

Rutten: “We kijken veel meer naar de impact van een huis, winkel of kantoor, op de omgeving. Hoe je tot een netzero-maatschappij komt, is een verantwoordelijkheid die wij allemaal hebben.”

Maar niet alle financiers in de vastgoedketen lijken dezelfde roadmap te hanteren…

Visschedijk: “Wij hadden recent een ESG-bijeenkomst met alle belangrijke financiers over de transitie naar net zero in 2050. Aanleiding voor de bijeenkomst was de wens voor meer standaardisatie rondom strategie voor verduurzaming en de implementatie daarvan.Dat maakt het voor onze klanten, investeerders en ontwikkelaars, veel duidelijker waaraan ze moeten voldoen. Het is dan wel frappant om te horen dat het vanuit de Europese regelgeving voor beleggers nu interessanter is in ‘groen’ te investeren dan in de ‘bruin naar groen-transitie’. Voor dat laatste zijn de risico-opslagen hoger en worden ze vanuit Basel 4 en ECB dus niet gefaciliteerd.”

De Bever: “Dat is een gemiste kans, want juist in die transitie kun je in de bestaande voorraad de grootste netzero-winst behalen, meer dan met nieuwbouw.”

Rutten: “Voor de roadmap zijn niet alleen overheid, banken en ontwikkelaars belangrijk, maar ook de huurders die tegenwoordig de lat heel hoog leggen. Die willen allemaal Paris Proof-kantoren. En dat zit hem niet alleen maar bij de corporates, maar ook bij MKB-bedrijven. Wij kunnen als sector wel van alles willen, maar we worden ook gedreven door de marktvraag die er is. Ook omdat werkgevers, zoals techbedrijven, een aantrekkelijke werkomgeving willen hebben voor hun personeel, waar een schreeuwend tekort aan is.”

Wie zijn dan de partijen die voor de bruin-groentransitie ondanks de belemmeringen toch een hun nek uitsteken?

Visschedijk: “Dat zijn op de Europese financieringsmarkt vaak lokale banken, die genoegen nemen met het vooruitzicht dat het nog niet direct rendement oplevert en wat langer kan duren. Wij zien bij de Nederlandse grootbanken dat ze allemaal wel echt doorvragen: wat doet het voor de maatschappij? Voor Duitse banken is ESG zeker belangrijk, maar ik krijg het gevoel dat er bij Nederlandse banken meer een intrinsieke motivatie is om erop te sturen.”

De Bever: “Nederland is in Europa vaker een voortrekker, dat beseffen we misschien niet voldoende. Nederland wil het vaak nog net een stapje beter doen dan de omgeving. Bedenk wel dat het bankenlandschap in Duitsland vele malen groter is dan in Nederland. Om al die vele kikkers in één kruiwagen te krijgen is al een hele opgave in vergelijking met Nederland, waar drie grootbanken het ook sneller en gemakkelijker met elkaar kunnen vinden. Sowieso loopt heel Europa nog niet in de pas. Een label A in Amsterdam is niet te vergelijken met een label A in Parijs of Berlijn. Daar zou meer centrale sturing en structuur kunnen komen.”

Welke invloed hebben die Europees gezien slecht geharmoniseerde ESG-criteria voor de transitie op de beslissingen van investeerders, zeker als ze margedrukkend lijken te werken?

Visschedijk: “Die vraag krijgen we uiteraard heel veel: wat levert het ons financieel op? Ons korte antwoord is: je krijgt er liquiditeit voor terug. Met een goed doordachte ESG-strategie zal een grotere groep financiers openstaan voor jouw verhaal. Ik zie het daarom eerder als een voorwaarde, dan als een ‘extraatje’. Het is niet om je marge te verbeteren, maar vooral ook om je project mogelijk te maken. Wanneer wij voor een klant aan de slag gaan nemen wij altijd de ESG-strategie mee voor een complete analyse. Onze klanten weten intussen wel dat dit een voorwaarde is om voorwaarts te kunnen gaan.”

De Bever: “Vergeet niet dat internationale institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen met hun massieve kapitaalvoorraden, dit ook eisen. Maar je kunt het niet van de ene op de andere dag regelen.”

Rutten: “Dat is waar, maar je moet ook als financier wel ergens naartoe werken. Wij noemen onszelf de transitiebank. Er zijn beleggers en ontwikkelaars die niet die keuze maken. Dat mag, maar daar zijn wij dan niet de bank voor. En het is dus zoals Maud zei: ‘part of the deal’. En verder gaan dingen soms ook weer snel: alle ophef over de Energie C-labelverplichting voor kantoren van januari ’23 lijkt intussen verdampt. Dat bijna niemand meer praat over een kantoorlabel C, terwijl dat nu verplicht is. Paris Proof is de norm geworden. Ik ben daar dus heel positief over.”

Er zijn uiteraard ook beleggers die uit oogpunt van rendement aan de andere kant van het spectrum zitten: doen wat minimaal nodig is.

Visschedijk: “Verduurzaming kost heel veel geld. Je moet daar reserves voor hebben. De realiteit is wel dat die middelen niet altijd voor handen zijn. Voor deze panden is nog wel nog liquiditeit te vinden, maar de spoeling onder financiers is dun en de kosten zijn hoog.

De Bever: “Helemaal mee eens. Maar omdat het een heel kapitaalintensief proces is, kun je het niet generiek afdwingen.”

Na jaren van ‘de marktwerking’ als primaat, komt de Nederlandse overheid steeds meer in beeld door stapelingen van regelgeving en interventies. Zij laadt daarbij de verdenking op zich niet altijd oog te hebben voor de complexiteit van de vastgoedketen, met name voor de invloed en inbreng van het buitenlands investeringskapitaal. Nederland lijkt z’n reputatie als solide investeringsland snel kwijt te raken. De Nederlandse overheid wordt een “onvoorspelbare” partner genoemd. Cynici vertalen het zelfs naar “onbetrouwbaarheid”.

De Bever: “Je bent met grote projecten zomaar tien jaar bezig: denk aan eventuele ondernemingen uitkopen, plan maken, vergunningen regelen… dan is de kortetermijnpolitiek met kabinetscycli van hooguit vier jaar niet behulpzaam. En dan hebben we in Nederland ook nog het verdienmodel van allerlei professionele bezwaarmakers, die het ontwikkel- en bouwproces enorm kunnen frustreren. Dat kost bakken met slecht verhaalbaar geld. Daarbovenop komen de salvo’s en stapeling aan fiscale regels en de planvorming met betrekking tot verhuur op dit moment. Dat geeft een beeldvorming die goed doorgalmt in Europa. Als ik kijk naar de internationale spelers waar ik mee werk – veel Duitse, maar ook Angelsaksische fondsen – hoor ik ze bij assetallocatie roepen: ‘Ik sla Nederland wel even over. Ik laat die paar miljard wel  renderen waar de regelgeving minder rigide is’.”

Visschedijk: “De grootste investeerders hebben een bredere blik: alloceer ik naar de VS, Europa of bijvoorbeeld Australië? Ik heb meegemaakt dat een buitenlandse financier zich terugtrok nadat Wilders hier de verkiezingen won. Daarbij keken ze ook naar wat er in de rest van Europa gebeurt: onze afhankelijkheid van energie , wat er gebeurt aan de grens met Rusland, het was een optelsom. Dus weet je: ze gaan voorlopig niks meer doen in Europa.”

Rutten: “Beleggers willen betrouwbaarheid door voorspelbaarheid. Daar heeft een belegger behoefte aan. Die belegt niet voor drie jaar. Die belegt voor een horizon van tien jaar. Fiscale volatiliteit maakt beleggers zenuwachtig. Die denken: ik kan beter naar Frankrijk of Duitsland gaan. Want vergeet niet: een buitenlandse belegger heeft een mondiale, maar ten minste Europese bril op. Dan ziet-ie een heel klein plotje liggen dat Nederland heet. Met zijn eigen regeltjes, die je ook nog eens moet snappen. Die gaat met z’n geld dan doodleuk ergens anders naartoe. En dat is wat je niet wilt voor een gezonde vastgoedmarkt.”

Wat is dus een voorwaarde voor een gezonde vastgoedmarkt?

Rutten: “Die is gebaat bij verschillende bronnen van liquiditeit. Buitenlandse beleggers; binnenlandse beleggers, banken, debt funds… die diversiteit van aftapmogelijkheden maakt dat je sector gezond is. Valt een bron, zoals de buitenlandse investeerder (gedeeltelijk) weg, dan raakt de boel helemaal uit het lood.”

De Bever: “De sector is een Zwitsers uurwerk. Haal een radertje weg en ze is gelijk van slag.”

Visschedijk: “Ik denk dat de meeste burgers niet begrijpen waarom die balans zo belangrijk is. Die redeneren: ‘mooi, opgehoepeld die buitenlandse investeerders. Want als de vraag omlaaggaat van de buitenlandse investeerders, dan gaat mijn huur ook omlaag en wordt mijn woning goedkoper’. Dat alles goedkoper wordt zonder buitenlandse investeerders is natuurlijk een kapitale misperceptie. Want zonder hen wordt er veel minder gebouwd of verduurzaamd.”

De Bever: “Je kunt als burger juichen over een huurverlaging, maar sta je ook te juichen als de lagere rendementen betekenen dat je minder lang en ook minder pensioen krijgt? Want dat is wat er nu indirect gebeurt. Je kunt je ogen niet sluiten voor het feit dat we ook met een markt van vraag en aanbod te maken hebben. En daar speelt buitenlands beleggingskapitaal een belangrijke rol, in dat Zwitserse uurwerk.”

Visschedijk: “Ze zien het probleem gewoon niet. Het wegvallen van radertjes in het horloge heeft een veel grotere impact dan de meesten zich realiseren: lange bezwaarprocedures die een project vertragen jagen de banken weg als financiers, waardoor uiteindelijk alleen de duurdere debt funds het kunnen financieren vanuit risico-oogpunt; de residuele grondwaarde en daarmee de erfpacht is inmiddels ongeveer nul waardoor de gemeenten ook niks meer verdienen en de wegen en scholen die ze hadden kunnen financieren ook wegvallen. Uiteindelijk zijn we daar allemaal de dupe van. En ik denk dat dát duidelijk moet worden.”

Je mag van burgers en electoraalhongerige politici misschien niet verwachten dat ze dat complexe uurwerk doorgronden of wíllen doorgronden, maar toch wel van de beleidsmakers bij de overheid?

Rutten: “Daar zit het ook niet. De meeste ambtenaren zijn slimme, bevlogen mensen. Die willen echt vooruit. Maar het ís ook complex. Waarom? Omdat een deel van de vastgoedmarkt in de woningbouw bij de woningcoöperaties zit. Daar zit een ander soort dynamiek dan in de vastgoedmarkt waarin wij opereren. Zij hebben een andere opdracht. Maar van de buitenkant is dat één pot nat.”

Goed, maar wat moet er dan gebeuren om met elkaar vooruit te komen en ervoor te zorgen dat het vastgoedklokje blijft doortikken? Alleen wijzen naar de overheid of woningcorporaties getuigt niet van veel zelfreflectie of een gevoel voor verantwoordelijkheid.

Rutten: “Het eerlijke verhaal zal verteld moeten worden. En dat is dat verduurzamen geld kost. Dat geld moet ergens vandaan komen. En dat komt grotendeels uit de huren. En ik zie dat ook in woningbouwcoöperatieland dat men niet of beperkt wil indexeren, maar wel verduurzamen. Maar dat gaat niet samen. Concreet voorbeeld: het warmtenet in Amsterdam. Dat loopt allemaal heel moeilijk omdat het te duur is omdat het niet betaalbaar is uit alleen de huren die daar gemaakt worden. En dan moet je het eerlijk uitleggen: in je huur zit je woongenot en een energielabel dat daarbij past. De overheid heeft hier een belangrijke rol te spelen om dit te reguleren.”

Maar wacht even. Nu lijkt het alsof de rekening dan helemaal neergelegd wordt bij de huurders… Wij horen al het straatrumoer: die vastgoedtypes zijn de huisjesmelkende wolven van Wallstreet. Die beeldvorming is enorm dominant en wordt door veel buitenstaanders juist gezien als ‘het eerlijke verhaal’…

Rutten: “Maar dat ongelooflijk veel geld verdienen is niet waar. Je pensioen moet renderen. Dát is het eerlijke verhaal. Dáár moet je het over hebben. Wat is nou acceptabel als maatschappij? Dat je pensioenkapitaal laat renderen en kunt uitkeren. Als je pensioen jarenlang niet geïndexeerd is, hebben we het dan goed gedaan met ze allen of niet?

Die duurzaamheidsambitie kost gewoon geld. Gebouwen van het gas afhalen kost gewoon geld. Elektrificatie kost gewoon geld. Je zit ook nog eens in een netcongestie. En daarmee wil ik niet alles platslaan omdat het geld kost. Maar als we naar een netzero-samenleving willen, ook voor onze kinderen, niet alleen als maatschappij, maar ook vanuit Europa, dan moeten we daar met zijn allen aan bijdragen.”

Wíe moet dat eerlijke verhaal vertellen? En wat is de rol van de vastgoedsector?

Visschedijk: “Dat moet in gezamenlijkheid gebeuren, maar een open deur is dat we zouden kunnen beginnen met de voorspelbaarheid van de overheid – landelijk, maar ook lokaal – weer terug te brengen naar een vertrouwenwekkend niveau. Een deel van de oplossing zit verder in het delen van kennis en data. Zodat de beleidsmakers en samenleving ook echt weten hoe dat Zwitserse uurwerk in elkaar zit en dus ook gemakkelijk te verstoren is.”

Rutten: “We vragen regie, maar wij kunnen daarvoor input leveren.”

De Bever: “Dialoog is en blijft de weg. Ze zult toch met elkaar in gesprek moeten blijven. De ambtenaren met wie wij gesproken hebben, snappen het echt wel.

Rutten: “Er is ook momentum. De oorlog aan de oostgrens van Europa heeft ons veel bewuster gemaakt: dat wij niet meer afhankelijk moeten zijn van andere partijen buiten Europa voor onze energie. En dat betekent voor onze vastgoedmarkt dat wij echt een switch moeten maken. Dat we het anders moeten inrichten voor alle ketenpartners. Dát vind ik momentum. En dat kun je heel goed gebruiken in de lange termijnstrategie.”

De Bever: “Als je nu iets doet of juist niet doet, kan het over vijf jaar naar boven ploppen. De sector is een mammoettanker die je niet zomaar een haakse bocht kan laten slaan. “

Rutten: “Voor die langetermijn heb je een voorspelbare overheid nodig. Dat kun je niet alleen.”

En je hebt de buitenlandse investeerders nodig. Jullie boodschap: zet de Nederlandse luiken open naar Europa en de wereld.

Rutten: “Het zijn geen Nederlandse investeerders die het doen, maar Europese investeerders. Zij kiezen landen die betrouwbaar en voorspelbaar zijn.”

De Bever: “Geldstromen gaan de hele wereld over. Populistisch gepraat over een nexit is een volkomen illusie. Over de catastrofe van brexit durft bijna niemand het meer te hebben.”

Visschedijk: “Vorige maand hebben we een heel groot project afgerond in Brussel waarbij de EC betrokken was: 300.000 m² bruine kantoren vergroenen. Dat project kent alleen maar winnaars. Interessant is waar de financiering vandaan kwam: dat zijn met name lokale banken, waarover ik al eerder sprak. Andere gevraagde partijen wilden niet meedoen. Ze vonden het rendement te laag. Wil je buitenlandse partijen interesseren om ook hier te investeren en genoegen te nemen met minder rendement, dan moet je de risico’s verlagen en de voorspelbaarheid verhogen. Doe je dat niet, dan komen ze ook niet.”

En gaat die voorspelbaarheid weer omhoog in ons land?

De Bever: “Vanuit bankiersperspectief wordt het vastgoedspel steeds internationaler en complexer, maar ook dynamischer. Ik ben optimist by nature. Dus ik heb daar wel vertrouwen in, in die toekomst en dat we dat met elkaar wel gaan doen.”

Rutten: “Daar sluit ik me bij aan. Ik denk dat wij in de branche veel meer een ketenverantwoordelijkheid zien. Dus het is niet alleen een ontwikkelaar of een financier of een huurder. Dat zit veel meer in: wat doen we met elkaar?
Je kunt een paar zonnepanelen aanleggen, maar je hebt veel meer nodig dan dat. En vervolgens kun je dat gaan gebruiken om dat goed uit te leggen aan een huurder of een bewoner. En daar heb je die voorspelbare overheid wel bij nodig. En of het nou over de salderingsregeling gaat, over warmtenetten of het over de netcongestie. Daar heb je een overheid bij nodig die investeert van nu tot tien jaar. Want dan zal die buitenlandse investeerder zeggen: Nederland is een betrouwbare, solide markt. Ik ga daar ook mede in investeren. En vervolgens kun je samen die weg op.”

Lees meer HPP-nieuws