In de HPP stoel: Heleen Aarts, ceo Amvest

In 2018 nam Heleen Aarts het roer over van Wienke Bodewes als ceo van Amvest, een van Nederlands grootste gebiedsontwikkelaars én investeerders. Het is een unieke combinatie die maakt dat Amvest het liefst over de horizon heen kijkt en daardoor ook andere keuzes maakt. In zo’n langetermijnstrategie moeten jij en je aandeelhouders dan wel een rotsvast vertrouwen hebben, ook bij economische tegenwind. Aarts, vastgoedvrouw van het jaar 2022, straalt in alles wat ze zegt en doet dat vertrouwen in ‘the long game’ overtuigend uit.  Dat het niet om stenen gaat, maar om mensen: het is gemakkelijk gezegd, en je hoort het dus ook vaak, maar om het te doen moet je stevig in je schoenen staan, over een onafhankelijke geest beschikken en leiderschap tonen. Het zijn eigenschappen waarover Heleen Aarts in ruime mate beschikt.

Door Edwin Venema

‘Show, don’t tell’: het gesprek met Heleen Aarts is nog niet koud begonnen of ze stelt voor om te gaan wandelen in het gebied waar Amvest haar hoofdkwartier heeft. Cruquius, een voormalig in verval geraakt industrieel eiland in Amsterdam-Oost, heeft een tweede leven gekregen door Amvest en niets is zo inzichtgevend als door je eigen creatie te wandelen en te zien hoe de ruimte wordt gebruikt door bewoners, vindt Aarts. Doorleef je mooie plannen in drie dimensies: het is een adagium dat in het gesprek zal terugkeren.

De entree van Amvest is een eerste les: geen receptie met poortjes, maar een publieke ruimte in de vorm van een restaurant. Je komt er met de inspirerendste lift van Nederland: een als huiskamer ingerichte ruimte die je statig verheft boven het gewoel van Cruquius. Pas op de derde etage vind je de receptie van Amvest: een open ruimte met veel werkplekken die een adembenemend zicht bieden op de haven en toegang naar het Amsterdam-Rijnkanaal. Maar voor de wandeling begint, zijn er vragen over Heleen Aarts zelf. Waar komt die passie voor de ruimte en haar gebruikers eigenlijk vandaan? Sterker nog: waar komt Heleen vandaan…?

“Ik ben opgegroeid in het Brabantse Deurne in een gezin met drie kinderen. Ik ben de jongste van drie. Mijn zus is drie en mijn broer twee jaar ouder. Mijn vader was onderwijzer, eerst op een lagere school en later, door veel bijscholing, ook op een middelbare school. Mijn moeder was verpleegkundige en een (parttime) werkende moeder in Deurne, dat was best wel uitzonderlijk. Het was voor mij heel vormend om verschillende redenen. Mijn moeder – met een rijbewijs, ook al niet gewoon – heeft me altijd voorgehouden: zorg dat je zelfstandig bent en niet afhankelijk voor je inkomen van anderen. En ik had een vader die dat faciliteerde en er ook voor ons was. Als docent was hij vrij op de momenten dat wij ook vrij hadden.

Ik ben een meisje uit de provincie, maar niet provinciaals opgevoed, ook niet in de taal die we spraken. Mijn vader een Brabander; mijn moeder een Limburgse uit Venlo. Hun dialecten werden thuis geneutraliseerd: aan mij hoor je geen accent, behalve als ik weer dichter bij huis kom…

Mijn vader hield me voor: de wereld is groter dan Brabant. Ga naar de Randstad, daar gebeurt het. Nu zou ik zeggen tegen mijn kinderen: ga naar het buitenland! Mijn keuze om Bestuurskunde te gaan studeren in Leiden was aanvankelijk ook een niet-keuze van een typische gamma: ik vond Nederlands, geschiedenis en economie ook leuk.”

Wanneer kreeg je het idee: Bestuurskunde, dat past helemaal bij mij? En kwam het vastgoed al snel in zicht?

“Ik heb altijd interesse gehad in maatschappelijke thema’s. Wat speelt er in de samenleving? Vastgoed heb ik van huis uit helemaal niet meegekregen. Daar zat ook niet mijn initiële drive. Wel op het snijvlak van overheid en bedrijfsleven. Ik heb zelfs een studie Bedrijfskunde overwogen, maar mijn focus, en de rode draad in mijn loopbaan, werd steeds scherper: de publiek-private samenwerking. Als overheid en bedrijven elkaar tegenkomen en wat willen bereiken: hoe werkt dat dan? Hoe gaat dat tussen mensen, hoe kom je vooruit en hoe doe je de goede dingen op termijn? Ja, daar ligt inderdaad een positief-optimistisch wereldbeeld onder: je moet geen cynicus zijn. Hoe kun je betekenisvol zijn in het leven?  Je wilt een bijdrage leveren. Ik realiseerde mij meer en meer dat de spannende publiek-private interactie zich vooral manifesteerde in het ruimtelijke domein. Daar ben ik vol ingestapt: dáár gebeurde het!”

Je studeerde af op publiek-private samenwerking in vinexwijken. Dat was in de jaren negentig toen het neo-liberale marktdenken stevig de wind in de zeilen had.

“Net als nu was er in de jaren negentig een enorm woningtekort. De gemeenten wezen voorheen de plekken aan waar gebouwd mocht worden door bouwbedrijven, maar die rol veranderde. Er waren nu private partijen, zoals projectontwikkelaars en verzekeraars, die zeiden: op die plek ga ik grond kopen. Gemeenten werden geconfronteerd met grondeigenaren die de nieuwe woningen zelf wilden neerzetten. Dat is voor een bestuurskundige natuurlijk heel interessant: hoe verhoud je je als overheid nu tot die private partijen, die ook een plek aan de tafel claimen? Hoe verloopt de interactie van systemen, processen en mensen, geconcentreerd rond vinexlocaties? Hoe richt je dat zodanig in dat iedereen daar ook langjarig profijt uit haalt? Daarin ben ik afgestudeerd.”

Na je afstuderen begon je je professionele carrière als adviseur.  

“Ik ben eerst gaan werken bij Akro Consult, een bureau dat hoofdzakelijk gemeenten en corporaties adviseerde, onder andere hoe je moet omgaan met die ‘enge projectontwikkelaars’. Ik heb dat vijf jaar gedaan, waarin dit inzicht rijpte: uiteindelijk gaat het niet om die processen, de techniek, de systemen, maar om de mensen van vlees en bloed aan tafel. Ben je bereid om je hard te maken voor een doel, maar ben je ook bereid om te snappen wat de ander wil? Als ik echt een goede adviseur wilde zijn, dan moest ik toch ten minste een keer voelen hoe het is om aan de andere kant van de tafel te zitten. Dat was geen bewuste carrièreplanning, maar ik voelde ‘dit is niet goed genoeg’. Mijn adviezen waren te veel uit het boekje. Ik had ook behoefte om uitvoering te geven aan wat ik had geadviseerd.”

Hoe is die switch verlopen? Lessons learned?

“Bij projectontwikkelaar AM deed ik daarna vooral stadsvernieuwingen in samenwerkingen met gemeenten en woningcorporaties. Het waren grote uitdagingen om sociale- en koopwoningen te mengen en de wijken aan te pakken. Daar heb ik de private kant goed kunnen doorgronden. Ik kwam erachter dat ik in het verleden misschien wat te gemakkelijk had geadviseerd: je kan iets bedenken achter een tekentafel of een mooi rapport schrijven, maar het moet in de weerbarstige praktijk wel uitgevoerd (kunnen) worden. Hoe is het echt om risico te lopen? Hoe het is om op een bewonersavond te horen: ‘mevrouw, u komt hier mijn huis slopen of opkopen?’

Ik leerde er ook een les die me tot op de dag van vandaag is bijgebleven over wat beeldvorming kan doen. We waren in de Tarwewijk in Rotterdam, een wijk met uitdagingen: schietpartijen, onveiligheid… Samen met de corporaties wilden we die wijk aanpakken: opknappen, woningen opkopen van huisjesmelkers. Wij hadden een hele dag gepland om met alle betrokkenen aan plannen te werken. Daarvoor hadden we veel subsidie nodig, waarmee we de Tarwewijk een beslissende zet in de goede richting konden geven.

Toen aan het eind van de middag een aantal wethouders naar de wijk kwam om ons verhaal aan te horen, was het een idyllische voorjaarsdag met zon, alles pais en vree. Op dat moment voelde je absoluut niet wat er in die wijk aan de hand was, het bleven vooral cijfers. Je zag de gezichten van het bestuurders: wat is hier eigenlijk het probleem? Waarom heb je eigenlijk geld nodig? Het is hier fantastisch!

Uiteindelijk is het met de plannen wel goed gekomen, ook met de bijdrage van de gemeente, maar ik ben dit nooit meer vergeten: je moet geloven in je verhaal en de opgave waarvoor je staat. Na een zonnige dag wordt het ook weer donker. Als je het zelf niet doorvoelt, dan ís het er niet en doe je ook niet de goede dingen. Dat klinkt nu zweveriger dan ik het bedoel. Je moet mensen meenemen in wat je aan het doen bent, en niet alleen de beslissers. Dus vooral ook de bewoners, want het gaat wel om hún huis.”

Je hebt een grote verantwoordelijkheid, want je hebt de macht om de kwaliteit van de levens van anderen te beïnvloeden, zeker in je huidige rol als ceo van Amvest, maar ook toen je daar in 2005 kwam als hoofd gebiedsontwikkeling. Waarom maakte je die stap?

“De verantwoordelijkheid is inderdaad enorm en zo voel ik het ook elke dag. Je zit altijd in iemands habitat. Daarom is het betrekken van álle stakeholders cruciaal.

Hoe betrek je álle stakeholders? Na bijna vijf jaar AM ben ik naar Amvest gegaan omdat ik weliswaar heel veel plannen voor stedelijke gebieden maakte, met daarbij een stuk van de uitvoering, maar uiteindelijk ondervind je niet of je het ook goed hebt gedaan voor de mensen die er wonen. Dat blijkt namelijk pas als die huizen er daadwerkelijk staan. Wat ik eigenlijk graag wilde, is juist die periode ná de oplevering meemaken; erbij zijn en verantwoordelijkheid nemen en dat kun je bij uitstek doen bij een belegger, die de blik op de lange termijn heeft staan. Het principe bij Amvest is dat we investeren in een plek om er vervolgens ook te blijven. Daarom is het essentieel dat wij vanaf dag één van onze aandeelhouders hebben mogen ontwikkelen én beleggen. Wij komen om te blijven. Een gebiedsontwikkeling kan een doorlooptijd van 15 tot 25 jaar hebben en we blijven er daarna ook nog diezelfde periode als belegger.”

Door die combi van beleggen & ontwikkelen committeer je jezelf aan ‘the long game’, maar wat betekent dat?

“Dat je ook andere keuzes gaat maken. Als je het hebt over de kwaliteit van de openbare ruimte, van woongebouwen of van gebieden, dan blijkt die kwaliteit pas tijdens de exploitatie. Ik zeg altijd: als de markt een beetje meezit, krijg je de woningen wel verkocht of verhuurd, maar het wordt pas interessant in de periode erna, want dan blijkt in de tweede, derde en vierde verhuur of doorverkoop of je een écht goed gebied hebt gemaakt. Alles wat we doen met gebiedsontwikkeling heeft te maken met de lange termijnexploitatie en dat komt voor mij bij Amvest perfect samen. Dat maakt ons een logische partner voor gemeenten en corporaties, omdat die er óók voor de lange rit in zitten. Wat ons heel erg beweegt is dus aan de ontwikkelkant beslissingen voor de lange termijn te nemen, niet alleen in kwalitatieve zin, maar ook hoe mensen wonen daadwerkelijk beleven. Door gebieden te ontwikkelen waar mensen graag wonen, krijg je ook een langjarig, goed rendement. Die holistische benadering is niet alleen voor mij, maar ook voor de aandeelhouders al een kwart eeuw vanzelfsprekend. Ook in tijden van crises mochten we hieraan vasthouden.”

Kun je laten zien wat je bedoelt met ‘kwaliteit van wonen’?

“We lopen er straks overheen, maar vanuit ons kantoor zie je een prachtig houten wandelpad aan het water. Dat pad illustreert de kern van onze visie. Of je ‘fijn woont’ heeft ook alles te maken met wat er buiten gebeurt. Je zit hier aan het water, maar dat is ver weg, met hoge kades. Je kunt het wel zien, maar er niet naartoe. Met een wandelpad kom je letterlijk dichter bij het water. Ik zie overal vanuit de wijk mensen er druk gebruik van maken: ze zitten met hun voeten in het water, ze barbecueën en picknicken er. Daar word ik heel blij van omdat je ziet dat zo’n investering een bijdrage levert aan het woongenot.”

Maar als investeerder is het een ‘long shot’, of misschien wel ‘a shot in the dark’, een irrationele keuze?

“Wij geloven dat investeren in leefbaarheid op lange termijn loont. Je moet jezelf ook toestaan om in dingen te geloven die je niet kunt meten, een beetje blijven dromen. En dan kan het inderdaad ook een keer niet opleveren wat je bedenkt. Dat moet je jezelf toestaan.”

Hoe is het om in je eigen project te wonen?

“Wij geloven in deze voorheen industriële plek als een woonplek. Practise what you preach: dan moet je er zelf ook gaan wonen. Als je hier alleen maar binnen kan komen met een pasje, klopt je verhaal niet. Beneden hebben we een restaurant laten maken, dat is voor iedereen. Daar kunnen wij met korting lunchen, maar daarvan kunnen ook de buren of wie dan ook gebruikmaken. Daar komt die lift vandaan: het is de huiskamer die je omhooghaalt. Dat betekent dat we ook huurders en kopers kunnen tegenkomen en dat is best spannend, want die kunnen je ook aanspreken: ‘alles goed en wel met dat Amvest, maar bij mij doet m’n zonwering het nog steeds niet. Doe daar iets aan!’

Ik vind het behalve spannend, ook heel belangrijk. In de eerste plaats: dit zijn onze klanten en daar doen we het voor. En in de tweede plaats: we leven in een tijd waarin mensen steeds meer behoefte hebben aan transparantie van instituten en overheid. Er is best wel wantrouwen, en dat voelen wij ook, maar je moet er wel middenin durven staan. Als je staat voor goede huisvesting als een van de eerste levensbehoeften, moet je je ook heel actief verhouden tot je huurders en kopers.”

Dat brengt ons op de invloed die jullie hebben op de meer sociaal-maatschappelijke kanten van jullie klanten, het sociale weefsel in een gebied.

“We kijken nu nadrukkelijk op gebieds- en wijkniveau hoe je contacten tussen bewoners kunt faciliteren. Soms is dat een app (heeft iemand een boormachine te leen?), maar soms gaat het verder. Zo hebben we hier op Cruquius een gemeenschappelijke woonkamer, waar we straks ook nog even zullen binnenlopen. Daar kun je bijvoorbeeld pakketjes ophalen uit een kluis, maar ook met een koffie achter je laptop kruipen of de ruimte afhuren voor een privé-activiteit. Soms zijn de behoeften heel specifiek. In Diemen hebben we Holland Park, waar veel expats wonen: daar was bijvoorbeeld behoefte aan Nederlandse les.

We hebben enkele jaren geleden een apart bedrijf opgericht van waaruit we community management leveren aan onze woongebouwen en woongebieden. Dat community management kan een app zijn, maar ook een fysieke ruimte met een community manager ter plekke. Natuurlijk zijn er al heel veel maatschappelijke initiatieven, maar als jij een compleet nieuwe wijk bouwt in een voormalig industriegebied, is er nog helemaal niks. Wij willen bewoners graag compleet faciliteren. Dat Community Management zijn we nu aan het uitrollen, op gebouwniveau en soms op gebiedsniveau.”

Het lijkt me wel maatwerk, dat community management.

“Elke plek en elke stad vraagt inderdaad om maatwerk. Daarom verdiepen we ons altijd heel intensief in de plekken waar we ontwikkelen en investeren en onderzoeken we wat daar nodig is. De identiteit van de locatie maakt dat je dus geen ‘one size fits all’ kunt toepassen..”

Jullie zijn een heel grote speler op het gebied van vastgoed in Nederland. Betekent dit dat jullie ook onderdeel willen zijn van de oplossing van nationale problemen? Ik zie je soms wel eens naast minister Hugo de Jonge zitten…

“Wij zijn voor onze investeerders en (pensioenfondsen)aandeelhouders de specialist en van ons wordt verwacht dat wij – onder meer vanuit de koepels NEPROM en IVBN – aan de invloedrijke tafels zitten waar gesproken en nagedacht wordt over de leefbaarheid van ons land, over hoe we de woningproductie weer aan de gang krijgen. Het thema woningnood gaat niet voorbij aan de pensioenfondsen: dit gaat ook over hun eigen deelnemers. Hoe kunnen wij daarin betekenisvol zijn? Een deel van de oplossing ligt in het versnellen van buitenstedelijke locaties waar we al erg lang mee bezig zijn, zoals bijvoorbeeld Oosterwold in Flevoland. Het is natuurlijk jammer dat dat niet sneller gaat, maar wat mij drijft als je me soms naast de minister ziet zitten is mijn fascinatie voor hoe mensen met soms tegengestelde belangen, en in een sterk gepolariseerd debat, toch onderdeel kunnen worden van een gezamenlijke oplossing.”

AMVEST FACTS & FIGURES

Amvest is gebiedsontwikkelaar én investeerder die woningen ontwikkelt (in pipeline: 22.000) en 21.000 woningen exploiteert voor beleggers ter waarde van €7.3 miljard. Met BPD en AM behoort Amvest tot de grootste woningontwikkelaars van ons land en met Vesteda tot een van de grootste woningbeleggers.

De ontwikkelingstak Amvest Development Fund heeft vanaf het begin AEGON en PGGM als aandeelhouders en ontwikkelt woningen voor onder meer het Amvest Residential Core Fund en het Amvest Living & Care Fund. Het fonds kent 22 institutionele beleggers, waaronder de founders.

Met de bekende oranje HPP stoel reizen we door heel Nederland om op bezoek te gaan bij de beslissers uit het HPP netwerk. Wat is hun visie? Wat zijn hun drijfveren? We investeren graag tijd om de persoon achter de “functie” te leren kennen. Meer beslissers uit het HPP netwerk leren kennen?

Bekijk het interview met intospace® ceo Tim Beckmann