In de HPP stoel: Tim Beckmann, ceo intospace®

Hij opereert op het spannende snijvlak van logistiek en vastgoed. En hij heeft er een visie op die hij met verve in vele fora uitdraagt. Als het om de toekomst van ons logistieke landschap gaat, neemt Tim Beckmann het podium. Als ceo van marktleider intospace® is dat een verantwoordelijkheid die hij nadrukkelijk pakt. Al was het maar omdat hij zijn vak niet laat wegparkeren als een louter horizonvervuilende bezigheid in – letterlijk – de marges van onze verrommelde samenleving. Beckmann wil graag gebouwen waar álle mensen blij van worden, maar eist bovenal een duurzame inrichting van onze ruimte waarin de logistiek als vitaal onderdeel van onze economie multifunctioneel is ingebed. Zijn filosofie om alle stakeholders daarvan de overtuigen? Inspirerende voorbeelden bouwen!

‘We’ hebben een complexe verhouding tot logistiek die doet denken aan vleeseters die niet willen weten waar hun biefstukje vandaan komt: see no evil, hear no evil. We willen van logistiek het liefst niets van zien of merken, als ons pakketje maar op tijd thuis wordt afgeleverd.

Beckmann: “Logistiek is de basis van onze economie, die gaat over de uitruil van goederen. Logistiek volgt in essentie het consumentengedrag. Dat gedrag en de trends erin zijn weliswaar voortdurend in beweging, maar zijn redelijk goed te verklaren door onze behoefte aan gemak. Wie dat gemak het beste kan bieden, wint. De eerste opkomende bedrijven in e-commerce gebruikten juist de logistiek als verschilmaker. Hun onderscheidend vermogen kwam voort uit het feit dat ze de logistiek zo goed beheersten. Coolblue, Nespresso, Amazon… ze verkopen logistiek. Hun producten liggen ook in fysieke winkels, maar ze hebben de keten zo goed onder controle dat ze je het gehele assortiment uit voorraad kunnen aanbieden en ze kunnen het precies daar en wanneer jij dat wilt brengen.”

Die dwingende behoefte aan gemak heeft ook logistieke gevolgen die ‘we’ als onwenselijk ervaren. Je raakt dan de pijngrens van de mondiale ‘convenience shopping-trend’, zoals met de huidige flitskoeriers die overlast in de steden brengen.

Beckmann: “Dat model is nog lang niet uitontwikkeld. Los van hun vermijdbare overlast zouden flitskoeriers veel meer kunnen brengen dan alleen supermarktproducten. Implementeer ze breder en slimmer voor de distributie van artikelen uit de bouwmarkt, IKEA of van al die winkeliers die nu de slag op het internet verliezen en winkelstraten met lege panden achterlaten. Zij zouden diensten kunnen aanbieden die veel beter zijn dan de huidige e-commerce bedrijven. Maar we klagen over de overlast, zien de kansen niet en we duwen het weg.”

We duwen het weg naar de randen van de steden. In grote dozen, de olifanten in de logistieke kamer. Bijna alle gesprekken over logistiek vastgoed worden in no time gegijzeld door een verlammende framing: ‘de verdozing van Nederland’. We zien alleen nog maar spuuglelijke ‘landschapsvernielers’ vol met ‘zombiewerkers’…

Beckmann: “De ‘verdozing van het landschap’ is de titel van een rapport uit 2019 van het College van Rijksadviseurs, dat de overheid adviseert over de kwaliteit van onze ruimte. Die ‘verdozing’ heeft zich sindsdien vacuüm gezogen in de hoofden van bijna alle belanghebbenden. Inclusief de politici en beleidsmakers die de klaarblijkelijke verdozing jarenlang hebben laten gebeuren zonder er een vinger naar uit te steken.

Dat rapport is op hoofdlijnen prima, maar door de insinuerende titel zet je een hele industrie in één keer op achterstand. Het directief van de overheid is duidelijk: ‘dit willen we niet!’, maar de hamvraag is: wat wil de overheid dan wél? Ik ben het ermee eens dat we een ruimtelijk ordeningsprobleem hebben door verkeerde keuzes in het verleden en gebrek aan visie in het nu, maar in de oplossingen zeg je eigenlijk: die sector heb je helemaal niet nodig. Een kruistocht tegen de grote distributiecentra zonder een alternatieve visie, een stip op de horizon, werkt destructief. Je ziet dat lagere overheden de dozenframing overnemen.”

Als de overheid niet met een visie komt, dan doet een private partij als intospace® dat doodleuk? Wie denkt Tim Beckmann wel dat-ie is?

Beckmann: “Onze strategie is: als de overheid iets niet kan of wil, laten we dan als privaat bedrijf de verantwoordelijkheid nemen om die overheid te inspireren met goede ideeën. Met jij-bakken kom je niet verder. Als we onze kennis van vastgoed en logistiek zouden kunnen bundelen met die van de overheid op ruimtelijke ordening, en als we de kracht hebben om te vertellen en te laten zien hoe je het wél kunt doen, dan ontsluit je enorm veel creativiteit bij provincies en gemeenten. Dan help je ze vooruit. Je mag niet van alle gemeenten verwachten dat ze de kennis in huis hebben op dit onderwerp.

Ik voel persoonlijk een verantwoordelijkheid om die stippen heel concreet op de horizon te zetten. Dan kunnen ook lagere overheden zich hierop richten. Als je mensen veel eigenaarschap wil geven, moet je ze wel vertellen welke kant je op wilt. Dan kan iedereen meedenken over een ideaalbeeld en zijn eigen ideeën ervan onderdeel laten zijn. Dan krijg je veel kracht.”

U bent niet, ook al ben je marktleider in je sector, dat kleine Gallische dorpje dat moedig weerstand biedt tegen een visiearme overheid?

Beckmann: “Je kunt primair alleen impact hebben door invloed op je eigen gedrag. Wat ik merk over de afgelopen periode is eigenlijk een heel positief gevolg van onze strategie om succesvolle voorbeelden neer te zetten en erover te vertellen. Ik zie ons verhaal terug in beleidsnotities.”

In dat verhaal propageren jullie vooral de menging van functies als toegevoegde waarde. Wat betekent dat concreet?

Beckmann: “In de jaren vijftig ontstond er een stroming in het ruimtelijke denken van de zogenoemde tuindorpen, waarin functies uit elkaar werden gehaald: wonen en werken werden gescheiden. Het resultaat was wel dat je door monoculturen het landschap hebt verschraald. Het Planbureau voor de Leefomgeving constateerde in een rapport uit 2009 (Menging van wonen en werken) al dat daar waar menging van functies hoog is, ook de leefbaarheid hoog scoort. Was het nou zo’n slimme move een halve eeuw terug? Door clustering van functies krijg je niet alleen veel dezelfde type gebouwen die onderlinge samenwerking bepaald niet versterken en je krijgt allemaal vacatures in dezelfde beroepsgroep op dezelfde plek, veel meer dan de omgeving kan dragen. Dus stop dat horizontaal clusteren nou eens. Inzoomend op logistiek vastgoed: waarom niet verticaal clusteren: zet bedrijven in dezelfde keten of branche bij elkaar, dan krijg je een brainport-achtige omgeving die onderlinge samenwerking stimuleert. Als ik vanuit een helikopter kijk naar Brainport Eindhoven, zie ik ook dozen staan, maar het verschil is: die dozen werken wel samen en vermeerderen dus hun waarde. Waarom? Omdat ze in dezelfde tak van sport zitten en omdat een multinational zijn Research & Development-apparaat heeft opengesteld die het samenwerken ook faciliteert. Dat brainport-concept kun je elders ook realiseren door voor het R&D-element bijvoorbeeld samen te werken met een kennispartner als TNO. Als logistieke vastgoedontwikkelaars zijn wij dan in staat om kennis en ontwikkeling te faciliteren en resources en middelen beschikbaar te stellen. Als dat werkt en het slaat aan, hoeven wij huurders niet met korting te verleiden tot het tekenen van langjarige contracten, maar verleiden we ze door te investeren in een kennisprogramma.”

Ik hoor termen als ‘maatschappelijke meerwaarde’, ‘leefbaarheid’, ‘klimaatdoelstellingen’, ‘stakeholders value’… en dan wil intospace® ook nog eens een B-corp worden. Dat klinkt als vloeken in de vastgoedkerk. Die is toch helemaal toegewijd aan de dividendhonger van de aandeelhouders? Zijn jullie opeens allemaal softe treehuggers geworden?

Beckmann: “Voor de buitenwereld kan dat zo overkomen, maar voor ons is het een heel organische beweging die beslist niet van commerciële intenties ontbloot is. Ook in deze sector moet je uiteindelijk een product hebben dat klopt. Het gros van het logistieke vastgoed, magazijnen en distributiecentra, is functioneel heel slecht ontworpen: typisch vanuit de vastgoed-optiek. Dat wil zeggen: de focus ligt op maximalisering van de opbrengst. Dat snap ik: je wilt als vastgoedclub zoveel mogelijk vierkante meters neerzetten en het liefste zo goedkoop mogelijk bouwen. Dan is het rendement het hoogst.

Dat zijn we bij Somerset, en nu vanuit intospace® , anders gaan doen. In de eerst jaren hebben we ons voornamelijk geconcentreerd op logistiek functionele en kwalitatief hoogwaardige gebouwen. Doordat wij bijvoorbeeld veel buitenterrein creëren halen we een lager rendement. Waar de markt minimaal 60% van het perceel bebouwt, komen wij zelden boven de 50% uit. Dat rendement maken wij ruimschoots goed omdat de markt de kwaliteit van onze ontwerpen waardeert. En momenteel verschuiven we de focus naar multifunctionele ontwerpen en duurzaam ruimtegebruik. We passen logistiek weer in, in de stedelijke omgeving waardoor onze gebouwen bijdragen aan een leefbare stad en maatschappelijke meerwaarde krijgen. Dat het verdienmodel nu nog niet goed is, kan zijn maar ik weet zeker dat wanneer een product goed is voor de klant (en de omgeving), de huurders in de rij staan en de waarde van onze gebouwen ook omhoogschiet.”

Het is kortetermijndenken versus lange(re) adem. Voor zo’n meer op duurzaamheid gerichte strategie moet je wel anderen kunnen overtuigen, zoals makelaars die transactioneel geprogrammeerd zijn.

Beckmann: “Makelaars zouden als geen ander moeten weten wat hun klanten graag willen. Die kennis wil ik hebben en bundelen. En ik snap ook wel dat ik niet zomaar het bestaande verdienmodel van de makelaars op z’n kop kan zetten. Op dit moment betalen wij aan makelaars een vaste vergoeding per maand, ongeacht wat we doen. Op iedere transactie die we vervolgens doen, geven wij ook een beloning, of die makelaar er nu wel of niet wat aan heeft gedaan. Daardoor voorkomen we oeverloze discussies en kunnen we door.

Ik heb bij Holland Property Plaza ook een presentatie gegeven voor investeerders over onze strategie. De vraag: zou je in multifunctionele ontwikkelingen investeren? Er is heel veel waardering voor, maar nog geen brede financiële waardering. En tussen droom en daad staan wel andere aarzelingen: investeerders die zeggen dat ze wel een bedrijven- én een huizenfonds hebben, maar nog geen mixed use-fonds waarin multifunctioneel vastgoed valt. Je moet dus partijen daarin meenemen, want zo werkt deze markt. Inmiddels hebben enkele investeerders mij al laten weten dat ze een mixed-use fonds gaan lanceren.”

Zo’n vastgoed non mainstream-visie vraagt dus nadrukkelijk ook om vasthoudend leiderschap en het vertrouwen dat een nieuw model schaal zal krijgen.

Beckmann: “Een taxateur kijkt terug: wat heeft er de afgelopen jaren aan transacties plaatsgevonden? Voor een ondernemersvisie kun je niet alleen in de achteruitkijkspiegel kijken. Dan ga je de wereld nooit veranderen. Iemand moet zeggen: ik ga het anders doen! En het vertrouwen hebben dat de waardering, ook die van de aandeelhouders, echt gaat komen. Als ik onze visie uitleg, begrijpen de marktpartijen het wel. Waarom geloven wij hier als commerciële marktpartij in? Waarom denken wij dat we er op de langere termijn beter van gaan worden? Dan snapt iedereen het: dit is wel de weg voorwaarts, waarbij de som der delen in waarde groter is dan de delen apart.”

Noblesse oblige: jullie zijn marktleider en willen dat vast ook blijven.

Beckmann: “Het gevaar is dat je een commodity wordt. In mijn logistieke carrière heb ik altijd aan tafel gezeten met grote klanten, de Unilevers en Cisco’s van deze wereld. Daar zitten inkopers die erin getraind zijn jou wijs te maken dat je een inwisselbare dienst levert die ze overal ter wereld kunnen kopen, maar dan goedkoper. Dat doen ze uiteindelijk om met jou op de laagste prijs uit te komen. Je mag op contractbasis de logistieke diensten vervullen voor een contractduur van enkele jaren en in die periode moet je bewijzen dat de opdrachtgever geen reden heeft om naar andere partijen te kijken. Dat doe je door je toegevoegde waarde te etaleren. Dat geldt ook voor logistiek vastgoed: je wilt geen inwisselbare producten en dienstverlening bieden. Iedereen kan een gebouw neerzetten. Maar adaptieve, slimme, multifunctionele gebouwen, ook in samenhang met de omgeving? Mijn droom is dat we vraaggestuurd kunnen ontwikkelen doordat gemeentes ons uitnodigen om te komen praten. Wij hebben nu aantrekkelijke out of the box-concepten die een alternatief bieden voor de verdozing, verrommeling en verschraling.”

Meer informatie over de projecten van intospace®: intospace.eu.

Wie is Tim ‘intospace®’ Beckmann?

Het professionele leven van Beckmann (51) is doordesemd van de logistiek. Hij studeerde dat vak in Breda nadat hij direct werd gegrepen door de oplossingsgerichte uitdagingen ervan in een aantal gastcolleges. Hoe doorgrond je logistieke problemen in de samenhang van alle factoren die de keten beïnvloeden? Je moet er vooral heel nieuwsgierig en analytisch sterk voor zijn. Beckmann was het. En is het nog steeds. Hij werkte lang in de logistiek, onder andere zeventien jaar bij de mondiale reus Kuehne+Nagel waar hij alle uithoeken van het vak en de wereld leerde kennen. In 2016 werd hij partner van Somerset Capital Partners, een investeringsmaatschappij van Joes Daemen, die zijn vermogen verdiende op de effectenbeurs. Somerset is gericht op publieke en private bedrijven in de consumenten-, entertainment-, financiële, voedings-, life sciences, software- en vastgoedsector. In 2021 werd het logistieke vastgoed binnen Somerset verzelfstandigd in intospace® en Beckmann werd er verantwoordelijk voor. Hij leidt nu een lean & mean team van ruim dertig hoogwaardige professionals vanuit een kantoor in de boezem van Den Bosch, beheert een vastgoedportefeuille van  bijna 1 miljard euro en een orderportefeuille van ruim anderhalf miljard euro. Daarmee is intospace® marktleider in het logistieke vastgoed. En vooral – noblesse oblige – trendsetter als het gaat om de toekomst van ons logistieke landschap. De perspectieven daarvoor worden door Tim Beckmann in vele fora en op talrijke platforms met verve uitgedragen.

Luistertip: de podcast van Kitty Koelemeijer met Tim Beckmann, klik hier

Kijktip: het interview van Jeroen Pauw met Tim Beckmann tijdens NVM Innovatie 2021, klik hier

Het logistieke vastgoed van de toekomst

Bij de ontwikkeling van distributiecentra wordt nu vooral gekeken naar monofunctionaliteit: een grote doos in een weiland met maar één functie voor één gebruiker. Dat moet echt anders volgens intospace®. Met mogelijkheden om meerdere bedrijven én functies te combineren geclusterd op één locatie. Denk bijvoorbeeld aan de opzet van een innovatiecampus waar meerdere bedrijven zijn gevestigd in combinatie met recreatiemogelijkheden en grote daktuinen. Of een combinatie van wonen en werken, waarbij een distributiecentrum wordt ‘omkleed’ met (betaalbare) appartementen en voorzien van sport- en recreatiefaciliteiten.

Gebouwen moeten voor de volgende generaties en dus adaptiever gebouwd worden. Kernwoorden zijn hier: hight tech IoT-toepassingen via razendsnel glasvezel, robotisering, groene energie en standaard emissievrije gebouwen. Op het toekomstige Schiphol Trade Park in Hoofddorp realiseerde intospace® in samenwerking met energie-infrastructuur specialist Joulz een honderd procent off-grid distributiecentrum. Het 50.000 vierkante meter grote complex met rond de 22.000 zonnepanelen op het dak gaat straks 8 megawatt energie opwekken die in grote batterijen worden opgeslagen en verdeeld met omliggende bedrijven.

De City Logistics Campus (CLIC)

De City Logistics Campus (CLIC) in ontwikkeling in Badhoevedorp. Dit moet dé broedplaats worden voor innovatie in stadslogistiek, zoals food-, retail- en servicelogistiek. Op CLIC verrijst een van de grootste laadplatformen voor elektrische voertuigen van Europa, goed voor honderden elektrische voertuigen en daarmee voor meer dan 100.000 schone transportkilometers per dag. intospace® wil daarmee een belangrijke bijdrage leveren aan de elektrificatie van het wagenpark in Nederland. Buiten het laadplatform om wordt ook heel CLIC zelfvoorzienend in elektriciteit door middel van zonnepanelen en batterijen.

Met de bekende oranje HPP stoel reizen we door heel Nederland om op bezoek te gaan bij de beslissers uit het HPP netwerk. Wat is hun visie? Wat zijn hun drijfveren? We investeren graag tijd om de persoon achter de “functie” te leren kennen. Meer beslissers uit het HPP netwerk leren kennen?

Bekijk het interview met BESIX Nederland-directeur Nic de Roeck